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Tassazione dei trasferimenti immobiliari
informazioni aggiornate a mercoledì, 21 febbraio 2018

L'imposizione sui trasferimenti immobiliari è stata oggetto di alcune modifiche nel corso della XVII legislatura, per contrastare la crisi del settore immobiliare attraverso la leva fiscale e per razionalizzare la misura e le modalità applicative delle diverse forme di prelievo.

Sotto il primo profilo, l'articolo 16 del decreto-legge n. 18 del 2016 ha disposto l'applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa sui trasferimenti di immobili nell'ambito di vendite giudiziarie. Anche i trasferimenti immobiliari effettuati nell'ambito di vendite giudiziarie in favore di soggetti che non svolgono attività d'impresa sono stati assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro, in caso di acquisto della prima casa.

Tali misure (legge di bilancio 2017, comma 32) hanno avuto efficacia sino al 30 giugno 2017.

Inoltre, la legge di stabilità 2016 (comma 55) ha consentito di usufruire dell'imposta di registro con l'aliquota agevolata al 2 per cento, prevista per l'acquisto dell'abitazione principale, anche a chi al momento del rogito possiede già un immobile, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data dell'atto. Il medesimo provvedimento (comma 56) ha introdotto una detrazione IRPEF del 50 per cento dell'importo corrisposto per il pagamento dell'IVA sull'acquisto, effettuato entro il 2016, di abitazioni di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione è pari al 50 per cento dell'imposta dovuta ed è ripartita in 10 quote annuali. Il decreto-legge n. 244 del 2016 (articolo 9, comma 9-octies) ha disposto la stessa agevolazione anche agli acquisti effettuati nel 2017.

La razionalizzazione dell'imposizione indiretta sui trasferimenti di immobili è stata effettuata dall'articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013 che (attraverso una novella all'articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011 sul c.d. federalismo municipale) a decorrere dal 1° gennaio 2014.

E' stata introdotta un'aliquota unica, pari al 9 per cento per tutti i trasferimenti ad eccezione della casa adibita ad abitazione principale non di lusso, cui si applica l'aliquota del 2 per cento.

E' stata confermata l'esenzione dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, mentre i predetti atti sono asseggettati a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro (mentre nel testo previgente, che sarebbe stato applicato dal 1° gennaio 2014, era prevista l'esenzione totale).

E' stato elevato da 168 a 200 euro l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastalein tutti quei casi in cui esso sia stabilito in misura fissa da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014. Sull'interpretazione delle predette norme è intervenuto uno studio del notariato.

Le ulteriori, seguenti modifiche al regime dei trasferimenti immobiliari sono state introdotte dalla legge di stabilità 2014 (L. 147/2013):

  • il comma 164, in deroga al principio di alternatività Iva/registro, prevede l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale (nella misura del 4 per cento) sulle cessioni da parte degli utilizzatori di contratti di locazione finanziaria di immobili strumentali;
  • il comma 729 sopprime la devoluzione ai comuni del gettito della fiscalità immobiliare prevista nel D.Lgs. n. 23 del 2011 sul federalismo municipale (imposte di registro, ipotecarie, ipocatastali, cedolare secca ed altre);
  • il comma 608 ripristina le agevolazioni per la piccola proprietà contadina già soppresse dal D.Lgs. n. 23 del 2011: pertanto gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all'imposta catastale nella misura dell'1 per cento; gli onorari dei notai per gli atti suindicati sono ridotti alla metà;
  • il comma 609 stabilisce che qualora il trasferimento abbia per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali l'imposta si applica nella misura del 12 per cento;
  • il comma 737 stabilisce che agli atti aventi ad oggetto trasferimenti gratuiti di beni di qualsiasi natura,effettuati nell'ambito di operazioni di riorganizzazione tra enti appartenenti alla medesima struttura organizzativa politica, sindacale, di categoria, religiosa, assistenziale o culturale, si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

L'articolo 20, comma 4-ter, del decreto-legge n. 133 del 2014 ha previsto ulteriori ipotesi in cui continuano ad applicarsi le predette esenzioni e le agevolazioni tributarie: si tratta, in particolare delle operazioni di permuta tra beni immobili dello Stato e degli enti locali, della vendita a trattativa privata anche in blocco e delle procedure di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, anche attraverso fondi immobiliari e società di cartolarizzazione, nonché dei trasferimenti di proprietà per edilizia residenziale pubblica, della concessione del diritto di superficie sulle aree stesse e della cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni.

L'Agenzia delle entrate ha emanato la circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 che reca i chiarimenti in materia di trasferimenti immobiliari alla luce della nuova disciplina introdotta nel corso del 2014.

Si ricorda inoltre che il D. Lgs. n. 175 del 2014 (in materia di semplificazione fiscale) ha previsto alcune novità che si riflettono anche sul regime fiscale dei trasferimenti di immobili. Anzitutto, l'articolo 33 ha modificato i criteri da utilizzare per l'individuazione degli immobili per cui è possibile fruire delle agevolazioni Iva per gli atti di trasferimento riguardanti gli immobili a uso abitativo. Non assumono più rilievo, ai fini dell'applicazione delle agevolazioni sulle prime case di abitazione, i criteri dettati per l'individuazione degli immobili di lusso dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969; in luogo di tali criteri, si fa riferimento alle categorie catastali, per cui l'abitazione principale che usufruisce delle agevolazioni è quella che non rientra nelle categorie A1, A8 e A9 (rispettivamente abitazioni signorili, ville e castelli). Il successivo articolo 34 mira a rendere operativa la normativa introdotta dal decreto-legge n. 145 del 2013 in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici. Si specifica che la presentazione "successiva" dell'attestato di prestazione energetica (dopo il pagamento della sanzione e, comunque, entro quarantacinque giorni) sia effettuata al Ministero dello sviluppo economico. L'Agenzia delle entrate, sulla base dì apposite intese con il MISE individua, nel quadro delle informazioni disponibili acquisite con la registrazione nel sistema informativo dei contratti di trasferimento cui è obbligatorio allegare la certificazione, le informazioni rilevanti ai fini del procedimento di irrogazione delle sanzioni amministrative e le trasmette, in via telematica, allo stesso Ministero dello sviluppo economico.

L'imposizione sui trasferimenti immobiliari è stata oggetto di alcune modifiche nel corso della XVII legislatura, per contrastare la crisi del settore immobiliare attraverso la leva fiscale e per razionalizzare la misura e le modalità applicative delle diverse forme di prelievo.

Sotto il primo profilo, l'articolo 16 del decreto-legge n. 18 del 2016 ha disposto l'applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa sui trasferimenti di immobili nell'ambito di vendite giudiziarie. Anche i trasferimenti immobiliari effettuati nell'ambito di vendite giudiziarie in favore di soggetti che non svolgono attività d'impresa sono stati assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro, in caso di acquisto della prima casa.

Tali misure (legge di bilancio 2017, comma 32) hanno avuto efficacia sino al 30 giugno 2017.

Inoltre, la legge di stabilità 2016 (comma 55) ha consentito di usufruire dell'imposta di registro con l'aliquota agevolata al 2 per cento, prevista per l'acquisto dell'abitazione principale, anche a chi al momento del rogito possiede già un immobile, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data dell'atto. Il medesimo provvedimento (comma 56) ha introdotto una detrazione IRPEF del 50 per cento dell'importo corrisposto per il pagamento dell'IVA sull'acquisto, effettuato entro il 2016, di abitazioni di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione è pari al 50 per cento dell'imposta dovuta ed è ripartita in 10 quote annuali. Il decreto-legge n. 244 del 2016 (articolo 9, comma 9-octies) ha disposto la stessa agevolazione anche agli acquisti effettuati nel 2017.

La razionalizzazione dell'imposizione indiretta sui trasferimenti di immobili è stata effettuata dall'articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013 che (attraverso una novella all'articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011 sul c.d. federalismo municipale) a decorrere dal 1° gennaio 2014.

E' stata introdotta un'aliquota unica, pari al 9 per cento per tutti i trasferimenti ad eccezione della casa adibita ad abitazione principale non di lusso, cui si applica l'aliquota del 2 per cento.

E' stata confermata l'esenzione dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, mentre i predetti atti sono asseggettati a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro (mentre nel testo previgente, che sarebbe stato applicato dal 1° gennaio 2014, era prevista l'esenzione totale).

E' stato elevato da 168 a 200 euro l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastalein tutti quei casi in cui esso sia stabilito in misura fissa da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014. Sull'interpretazione delle predette norme è intervenuto uno studio del notariato.

Le ulteriori, seguenti modifiche al regime dei trasferimenti immobiliari sono state introdotte dalla legge di stabilità 2014 (L. 147/2013):

  • il comma 164, in deroga al principio di alternatività Iva/registro, prevede l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale (nella misura del 4 per cento) sulle cessioni da parte degli utilizzatori di contratti di locazione finanziaria di immobili strumentali;
  • il comma 729 sopprime la devoluzione ai comuni del gettito della fiscalità immobiliare prevista nel D.Lgs. n. 23 del 2011 sul federalismo municipale (imposte di registro, ipotecarie, ipocatastali, cedolare secca ed altre);
  • il comma 608 ripristina le agevolazioni per la piccola proprietà contadina già soppresse dal D.Lgs. n. 23 del 2011: pertanto gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all'imposta catastale nella misura dell'1 per cento; gli onorari dei notai per gli atti suindicati sono ridotti alla metà;
  • il comma 609 stabilisce che qualora il trasferimento abbia per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali l'imposta si applica nella misura del 12 per cento;
  • il comma 737 stabilisce che agli atti aventi ad oggetto trasferimenti gratuiti di beni di qualsiasi natura,effettuati nell'ambito di operazioni di riorganizzazione tra enti appartenenti alla medesima struttura organizzativa politica, sindacale, di categoria, religiosa, assistenziale o culturale, si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

L'articolo 20, comma 4-ter, del decreto-legge n. 133 del 2014 ha previsto ulteriori ipotesi in cui continuano ad applicarsi le predette esenzioni e le agevolazioni tributarie: si tratta, in particolare delle operazioni di permuta tra beni immobili dello Stato e degli enti locali, della vendita a trattativa privata anche in blocco e delle procedure di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, anche attraverso fondi immobiliari e società di cartolarizzazione, nonché dei trasferimenti di proprietà per edilizia residenziale pubblica, della concessione del diritto di superficie sulle aree stesse e della cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni.

L'Agenzia delle entrate ha emanato la circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 che reca i chiarimenti in materia di trasferimenti immobiliari alla luce della nuova disciplina introdotta nel corso del 2014.

Si ricorda inoltre che il D. Lgs. n. 175 del 2014 (in materia di semplificazione fiscale) ha previsto alcune novità che si riflettono anche sul regime fiscale dei trasferimenti di immobili. Anzitutto, l'articolo 33 ha modificato i criteri da utilizzare per l'individuazione degli immobili per cui è possibile fruire delle agevolazioni Iva per gli atti di trasferimento riguardanti gli immobili a uso abitativo. Non assumono più rilievo, ai fini dell'applicazione delle agevolazioni sulle prime case di abitazione, i criteri dettati per l'individuazione degli immobili di lusso dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969; in luogo di tali criteri, si fa riferimento alle categorie catastali, per cui l'abitazione principale che usufruisce delle agevolazioni è quella che non rientra nelle categorie A1, A8 e A9 (rispettivamente abitazioni signorili, ville e castelli). Il successivo articolo 34 mira a rendere operativa la normativa introdotta dal decreto-legge n. 145 del 2013 in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici. Si specifica che la presentazione "successiva" dell'attestato di prestazione energetica (dopo il pagamento della sanzione e, comunque, entro quarantacinque giorni) sia effettuata al Ministero dello sviluppo economico. L'Agenzia delle entrate, sulla base dì apposite intese con il MISE individua, nel quadro delle informazioni disponibili acquisite con la registrazione nel sistema informativo dei contratti di trasferimento cui è obbligatorio allegare la certificazione, le informazioni rilevanti ai fini del procedimento di irrogazione delle sanzioni amministrative e le trasmette, in via telematica, allo stesso Ministero dello sviluppo economico.