Organo inesistente
CAMERA DEI DEPUTATI |
N. 4101 |
Il trascorrere del tempo ha portato con sé inevitabili cambiamenti nell'evoluzione di questo antico istituto giuridico, soprattutto alla luce dei profondi mutamenti complessivi di società progressive e complesse come la nostra. A fronte di tali mutamenti, tuttavia, il legislatore ha introdotto solo pochi adeguamenti normativi in proposito, come ad esempio l'articolo 84-bis del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69 (cosiddetto decreto del fare) convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013, n. 98, che ha novellato il libro sesto del codice civile in materia di trascrizione degli atti relativi ai beni immobili.
Fino al 2013, l'ordinamento prevedeva che solo un tribunale potesse accertare l'usucapione. Con il decreto del fare si è innovato questo quadro di riferimento: è stato infatti modificato l'articolo 2643 del codice civile e si è introdotta la possibilità di accertare l'usucapione di un bene immobile anche attraverso la procedura di mediazione civile stragiudiziale, aggiungendo tale «accordo di mediazione» all'elenco degli atti soggetti a trascrizione obbligatoria [numero 12-bis].
Precedentemente, già il decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 281, recante «Attuazione dell'articolo 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali» aveva previsto che le parti potessero tentare la mediazione prima di ricorrere al giudice per accertare l'usucapione, proprio per evitare che tali contenziosi finissero per ingolfare le aule giudiziarie per anni e anni. La mediazione rappresenta attualmente il metodo più veloce ed economico con cui accertare l'usucapione di un diritto reale.
Chi vuole usucapire un diritto reale invita perciò i proprietari originari del diritto stesso a partecipare a una procedura di mediazione civile stragiudiziale durante la quale i partecipanti, assistiti dai loro avvocati, discutono gli aspetti giuridici, relazionali e negoziali, con l'aiuto di un mediatore, che redige poi un verbale, per certificare le volontà delle parti.
L'inserimento di tale novella nel nostro ordinamento non ha tuttavia risposto alle generali esigenze di modernizzazione di questo istituto giuridico, in particolare per quanto attiene all'usucapione speciale per la piccola proprietà rurale, disciplinata dalla legge 10 maggio 1976, n. 346. Tale rivisitazione risulta ancorché più opportuna alla luce di reiterati casi in cui ingenti estensioni di terreno sono passate di mano all'insaputa dei legittimi proprietari.
È utile ricordare che il codice civile regola l'usucapione individuando fattispecie diverse.
La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni immobili si acquistano in seguito a possesso continuato per venti anni (articolo 1158 del codice civile). Il termine è abbreviato a dieci anni nel caso in cui un soggetto acquisti in buona fede da chi non è proprietario di un immobile, in forza di un atto astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà, per esempio con un contratto di compravendita, e che sia stato debitamente trascritto. Il termine decennale decorre dalla data della trascrizione dell'atto. Lo stesso termine si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile (articolo 1159 del codice civile).
Una disciplina diversa è prevista per l'usucapione speciale per la piccola proprietà rurale: la proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani si acquista per usucapione in seguito al possesso continuato per quindici anni. Anche in questo caso esiste un termine abbreviato per il soggetto che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un atto astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà, per esempio con un contratto di compravendita, e che sia debitamente trascritto. Il termine, in questo caso, è di cinque anni dalla data di trascrizione (articolo 1159-bis del codice civile).
Questa ultima norma si applica anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge.
La presente proposta di legge (che reitera l'iniziativa legislativa presentata dal deputato Michele Cossa durante la XIV legislatura – Atto Camera 4996), pone particolare attenzione proprio ai descritti casi di usucapione con abbreviazione dei termini che trovano fondamento nell'acquisto della proprietà di un bene da un soggetto non proprietario con un atto astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà, ad esempio con un contratto di compravendita. Infatti, questa procedura si presta a essere utilizzata, con un fraudolento accordo tra acquirente e venditore, per spogliare della proprietà il reale proprietario del bene.
Nella prassi comune si verifica che all'atto della stipulazione di un contratto di compravendita tra il venditore non proprietario e un terzo acquirente non venga verificata da parte dell'ufficiale rogante l'avvenuta usucapione del bene con la procedura giudiziale. In un contratto, nel quale le parti dichiarano di rinunciare alla presenza dei testimoni ed esonerano il notaio dall'effettuare le visure, il venditore si limita a dichiarare di cedere un bene usucapito. Rinunciando ai testimoni e alle visure, l'acquirente rinuncia a strumenti posti a propria tutela.
Tuttavia, non sempre è l'acquirente il soggetto che necessita di tutela. Capita, come accennato, che un truffaldino accordo tra acquirente e venditore non proprietario abbia come vittima il vero proprietario del bene immobile, secondo un semplice processo: Tizio vende a Caio il bene di Sempronio, dichiarando di averlo usucapito. Caio trascrive l'atto che, dopo dieci anni, diventa inoppugnabile. Sempronio, ignaro, e spesso continuando a utilizzare il bene immobile, si vede spogliato della proprietà in modo illegittimo.
Complici indiretti di tali procedure truffaldine sono l'inefficienza del sistema catastale che non aggiorna in tempo reale la situazione dei registri alla situazione di diritto, la lentezza della giustizia civile e i suoi costi rilevanti che portano i cittadini a rinunciare a liti che rischiano di superare il valore di piccoli appezzamenti di terreno. L'insieme di tali inefficienze fa il gioco di spregiudicati affaristi senza scrupoli.
I sistemi di pubblicità previsti dal nostro ordinamento consistono, semplicemente, nella trascrizione degli atti e delle sentenze e nell'aggiornamento del catasto.
L'articolo 2684 del codice civile dispone che «Sono soggetti alla trascrizione per gli effetti stabiliti dall'articolo 2644: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà (...)» mentre l'articolo 2689 stabilisce che «Devono essere trascritte le sentenze da cui risulta acquistato per usucapione uno dei diritti indicati dai numeri 1 e 2 dell'articolo 2684».
Tuttavia, la trascrizione del contratto viene fatta solo contro il venditore non proprietario e a favore dell'acquirente, ma non contro il precedente, e talvolta legittimo, proprietario del bene.
Ugualmente la sentenza da cui risulta l'acquisto per usucapione, sebbene dia ampie garanzie di trasparenza, viene trascritta solo a favore del soggetto acquirente.
L'inadeguatezza del sistema catastale, che non consente ricerche rapide ed economiche, scoraggia, infine, il reale controllo sulle modifiche dell'assetto delle proprietà immobiliari.
Alla luce di clamorosi casi del passato in cui ingenti estensioni di terreno sono passate di mano all'insaputa dei legittimi proprietari, appare necessaria una rivisitazione dell'istituto dell'usucapione, che oggi è resa possibile dalle opportunità offerte dallo sviluppo dei sistemi informativi e dalla riforma del sistema catastale. In tale modo, il diritto di proprietà verrebbe tutelato in modo completo e preventivo, lasciando poco spazio alla possibilità di un uso truffaldino delle norme di legge.
Lasciare che la soluzione di tali problemi sia devoluta unicamente e in via successiva all'autorità giudiziaria significa solo contribuire all'incremento del volume dell'arretrato della giustizia civile e incentivare la sfiducia dei cittadini verso le istituzioni.
La presente proposta di legge intende risolvere il problema, individuando la sentenza dichiarativa come unico strumento per affermare l'acquisto del diritto di proprietà tramite usucapione.
La stessa sentenza, peraltro, deve essere trascritta non solo a favore dell'acquirente ma anche contro l'ultimo soggetto titolare del diritto o i suoi eredi legittimi.
Si propone, infine, l'abrogazione della citata legge n. 346 del 1976, relativa all'usucapione speciale per la piccola proprietà rurale, con riferimento alla parte non fatta salva dalla presente proposta di legge.
1. All'articolo 1158 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «dichiarato con apposita sentenza dichiarata esecutiva».
1. All'articolo 1159 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
«Nessun atto che comporti l'acquisto di proprietà di un bene immobile può essere rogato o trascritto se non trova il suo fondamento in un precedente atto di acquisto di proprietà o in una sentenza di dichiarazione di usucapione dichiarata esecutiva»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Validità dell'atto di acquisto di proprietà di un bene immobile».
1. All'articolo 1159-bis del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo comma sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «dichiarato con apposita sentenza dichiarata esecutiva»;
b) i commi secondo, terzo e quarto sono abrogati;
c) alla rubrica, la parola: «speciale» è soppressa.
1. L'articolo 2689 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 2689. – (Usucapione). – Devono essere trascritte le sentenze da cui risulta
acquistato per usucapione uno dei diritti indicati dai numeri 1) e 2) dell'articolo 2684. La trascrizione deve essere fatta a favore dell'acquirente e contro l'ultimo intestatario catastale del bene, se vivente, o dei suoi legittimi eredi».1. Gli articoli 2, 3, 4 e 5 della legge 10 maggio 1976, n. 346, sono abrogati.
1. La presente legge entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
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