Gli intermediari creditizi

Contratti bancari e portabilità dei mutui

Modifica unilaterale delle condizioni contrattuali (c.d. ius variandi)

Per ciò che attiene al rapporto tra le banche e gli intermediari finanziari da un lato e gli utenti dall’altro, va segnalata l’innovazione normativa recata dall’articolo 10, comma 1, del decreto-legge n. 223 del 2006 (c.d. decreto Bersani-Visco)[1]: esso ha interamente sostituito l’articolo 118 (Modifica unilaterale delle condizioni contrattuali: c.d. ius variandi) del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385[2].

 

La disposizione precedente all’entrata in vigore del decreto stabiliva (comma 1) che - qualora nei contratti stipulati dalle banche e dagli intermediari finanziari con i correntisti fosse prevista la facoltà di modificare unilateralmente i tassi di interesse, i prezzi e le altre condizioni – le variazioni sfavorevoli si sarebbero dovute comunicare al cliente secondo le modalità e i termini stabiliti dal Comitato interministeriale per il credito ed il risparmio (CICR). 

Il comma 2 statuiva l’inefficacia delle variazioni contrattuali per le quali non si fossero osservate le prescrizioni sancite dal comma 1.

Il comma 3 fissava in quindici giorni dal ricevimento della comunicazione scritta (oppure dall’effettuazione di altre forme di comunicazione attuate ai sensi del comma 1) il termine entro il quale il cliente poteva esercitare il diritto di recesso dal contratto senza penalità, beneficiando, in sede di liquidazione del rapporto, dell’applicazione delle condizioni contrattuali applicate in precedenza.

In attuazione del previgente articolo 118 TUB, il CICR adottava la deliberazione 4 marzo 2003 recante Disciplina della trasparenza delle condizioni contrattuali delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari.

Con tale provvedimento – dopo aver previsto che, nei contratti di durata, le variazioni sfavorevoli al cliente riguardanti tassi di interesse, prezzi e altre condizioni delle operazioni e dei servizi venissero comunicate al cliente con la chiara evidenziazione delle variazioni intervenute – si attribuiva alle banche la facoltà di comunicare alla clientela le variazioni sfavorevoli generalizzate, mediante apposite inserzioni in Gazzetta Ufficiale, valevoli pure ai fini dell’esercizio del diritto di recesso di cui al menzionato comma 3 dell’articolo 118 del TUB.

Si prevedeva che le suddette variazioni generalizzate fossero comunicate individualmente al cliente alla prima occasione utile, nell’ambito delle comunicazioni periodiche e di quelle riguardanti operazioni specifiche.

Si escludevano dagli obblighi di comunicazione così determinati le modifiche dei tassi conseguenti a variazioni di parametri contrattualmente previsti ed indipendenti dalla volontà delle parti.

 

L’articolo 118, come riformulato dall’articolo 10 del decreto-legge citato, dispone ora che (comma 1) - nei contratti di durata stipulati dalle banche o da altri intermediari finanziari con i clienti – la facoltà di modificare unilateralmente i tassi, i prezzi e le altre condizioni contrattuali sia subordinata alla presenza di un giustificato motivo ed al rispetto dell’articolo 1341, secondo comma, del codice civile, che stabilisce che non abbiano comunque effetto, se non specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospenderne l’esecuzione, ovvero sanciscano a carico dell’altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria.

In base al nuovo comma 2, tutte le modifiche unilaterali delle condizioni contrattuali dovranno essere comunicate espressamente al cliente, secondo modalità contenenti in modo evidenziato la formula “proposta di modifica unilaterale del contratto”, per iscritto ovvero mediante altro supporto durevole preventivamente accettato dal cliente, con un preavviso minimo di trenta giorni. La proposta si intende accettata se il cliente non recede dal contratto entro 60 giorni. In caso di recesso, il cliente ha diritto all’applicazione delle condizioni precedentemente praticate.

Il comma 3 prevede che le variazioni contrattuali per le quali non siano state osservate le prescrizioni della comunicazione individuale e del preavviso minimo siano inefficaci, se pregiudizievoli per il consumatore.

Il comma 4 come modificato dall’articolo 2, comma 451, della legge n. 244 del 2007 (legge finanziaria per il 2008) – stabilisce che riguardano contestualmente sia i tassi debitori che quelli creditori e si applicano con modalità tali da non recare pregiudizio al cliente le variazioni dei tassi di interesse adottate sia precedentemente sia successivamente a decisioni di politica monetaria.

Rilevano, quindi, non solo le variazioni adottate dopo le decisioni delle autorità monetarie, ma anche quelle adottate precedentemente.

 

Quest’ultima precisazione appare finalizzata ad evitare l’elusione della portata della norma da parte delle banche, allorché queste procedano alla variazione dei tassi prima della decisione – spesso preannunciata – di politica monetaria.

 

Il comma 2 dell’articolo 10 del D.L. n. 223 del 2006 ha altresì previsto che, in ogni caso, nei contratti di durata il cliente ha facoltà di recedere dal contratto senza penalità e senza spese di chiusura.

Estinzione anticipata o parziale dei mutui immobiliari e divieto di clausole penali

In materia di contratti di mutuo immobiliari, nel corso della XV Legislatura è intervenuto l’articolo 7 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7[3] (c.d. decreto Bersani-bis).

Il suddetto articolo[4], in tema di estinzione anticipata dei mutui immobiliari e divieto di clausole penali, ha previsto la nullità di qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario che richieda l’estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo - stipulato o accollato a seguito di frazionamento immobiliare, anche ai sensi del D.Lgs. n. 122 del 2005[5] - per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante (comma 1).

Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto (comma 2).

Tali previsioni hanno trovato applicazione ai soli contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto-legge n. 7 del 2007 (comma 3), ossia il 2 febbraio 2007.

Il comma 5 rinviava ad un accordo tra l’Associazione bancaria italiana (ABI) e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale[6], da concludersi entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, la definizione delle regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell’importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo. Era altresì previsto (comma 6) che, in caso di mancato raggiungimento dell’accordo di cui sopra, la misura della penale idonea alla riconduzione ad equità fosse stabilita entro trenta giorni dalla Banca d’Italia e costituisse norma imperativa ai sensi dell’art. 1419, secondo comma, del codice civile[7], ai fini della rinegoziazione dei contratti di mutuo in essere.

 

In attuazione di quanto sopra previsto, il 2 maggio 2007 l’ABI e le Associazioni dei consumatori hanno raggiunto un accordo per la determinazione della misura massima dell’importo della penale dovuta nel caso di estinzione anticipata di mutui immobiliari.

L’accordo ha individuato le misure massime della commissione di estinzione, in termini percentuali del capitale ancora da restituire, che le banche possono richiedere ai clienti sulla base delle caratteristiche del mutuo (a tasso fisso/variabile/misto), in relazione alla data di stipula del contratto di mutuo e al periodo residuo di ammortamento del mutuo.

In particolare l’ABI e le associazioni dei consumatori hanno concordato le penali di estinzione, per i tutti i contratti di mutuo a tasso variabile e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, nella misura di: nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo; 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo; 0,50 punti percentuali nei restanti casi.

Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, le penali sono fissate in 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo; 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo; 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo; nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

L’accordo contiene anche l’introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono commissioni di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite dall’accordo stesso, introducendo in questo caso ulteriori riduzioni.

Il cliente che estingue un mutuo già in essere al 2 febbraio 2007 (data di entrata in vigore del d.-l. n. 7 del 2007) ha il diritto di chiedere l’applicazione del citate riduzioni.

 

E’ stato altresì stabilito (comma 7) che, in ogni caso, i soggetti mutuanti non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima della data di entrata in vigore del presente decreto, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell’importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dei commi 5 e 6 sopra illustrati.

 

In base all’articolo 13, comma 8-quaterdecies, del decreto-legge n. 7 del 2007, le previsioni sul divieto di clausole penali per l’estinzione anticipata o parziale dei mutui immobiliari si applicano anche ai finanziamenti concessi dagli enti di previdenza obbligatoria ai propri iscritti.

 

Si ricorda che l’articolo 8-bis del decreto-legge n. 7 del 2007 ha recato l’assoluto divieto – nell’ambito dei rapporti assicurativi e bancari – di addebitare al cliente le spese di predisposizione, produzione, spedizione, o altre spese comunque denominate, relative alle comunicazioni derivanti dall’applicazione delle norme di cui all’articolo 7 in esame.

La portabilità dei mutui

L’articolo 8 del decreto-legge n. 7 del 2007[8], in tema di portabilità del mutuo e surrogazione, ha stabilito (comma 1), che - in caso di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari - la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l’esercizio della facoltà di cui all’articolo 1202 cod. civ., ossia il ricorso alla surrogazione per volontà del debitore.

 

In generale, con la surrogazione si consente al debitore di sostituire il creditore iniziale (ad esempio: il mutuante), senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito (art. 1202 c.c.).

Con riferimento ai mutui bancari, la surrogazione realizza la c.d. portabilità del mutuo, ossia permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il mutuo con una nuova banca, che, ad esempio, propone condizioni migliori, mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è, quindi, più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate.

 

Il pagamento con surrogazione è disciplinato dagli articoli da 1201 a 1205 del codice civile.

L’articolo 1202, in particolare, prevede la surrogazione per volontà del debitore, stabilendo che il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.

La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

a)      che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;

b)      che nell’atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;

c)      che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. A seguito della richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.

Secondo l’articolo 1204 c.c. la surrogazione ha effetto anche contro i terzi che hanno prestato garanzia per il debitore. Se il pagamento è parziale, ai sensi dell’articolo 1205 c.c., il terzo surrogato e il creditore concorrono nei confronti del debitore in proporzione di quanto è loro dovuto, salvo patto contrario.

 

Secondo il comma 2, nell’ipotesi di surrogazione di cui al comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L’annotazione di surrogazione può essere richiesta al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata

 

Il comma 4-bis ha previsto una serie di esenzioni fiscali applicabili alla fattispecie in cui il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato.

 

Secondo il comma 3[9], è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma 1. La nullità del patto non comporta la nullità del contratto.

Il creditore originario e il debitore possono comunque pattuire la variazione senza spese delle condizioni del contratto di mutuo in essere mediante scrittura privata anche non autenticata.

In base al comma 3-bis[10], la surrogazione comporta il trasferimento del contratto di mutuo, che avviene con esclusione di penali o altri oneri per il mutuatario. Per la concessione del nuovo mutuo non possono essere imposte al cliente spese o commissioni. La concessione, l’istruttoria e gli accertamenti catastali si dovranno svolgere secondo procedure di collaborazione tra le banche volte a ridurre i tempi, gli adempimenti e i costi connessi.

La surrogazione per volontà del debitore e la ricontrattazione non comportano il venir meno dei benefici fiscali (comma 4[11]).

In attuazione della disposizione sopra illustrata, l’Associazione bancaria italiana (ABI) ha definito, in una nota del 18 dicembre 2007, una procedura di collaborazione interbancaria volta a contribuire alla migliore realizzazione delle operazioni di portabilità del mutuo, improntata a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.

In base all’articolo 13, comma 8-quaterdecies, del decreto-legge n. 7 del 2007, le previsioni sulla portabilità dei mutui immobiliari trovano applicazione anche con riguardo ai finanziamenti concessi dagli enti di previdenza obbligatoria ai propri iscritti.

 

Si ricorda che l’articolo 8-bis del decreto-legge n. 7 del 2007 ha recato l’assoluto divieto – nell’ambito dei rapporti assicurativi e bancari – di addebitare al cliente le spese di predisposizione, produzione, spedizione, o altre spese comunque denominate, relative alle comunicazioni derivanti dall’applicazione delle norme di cui all’articolo 8 in esame.

 

L’Agenzia del territorio, con la circolare 9/2007 del 21 giugno 2007, ha sottolineato che il presupposto della portabilità dei mutui è rappresentato dal nesso di interdipendenza tra il nuovo mutuo contratto dal debitore per acquisire la disponibilità della somma destinata ad estinguere il debito ed il pagamento del debito medesimo.

Occorre, quindi, che nel nuovo contratto di mutuo sia indicata espressamente la destinazione della somma mutuata e che nella quietanza rilasciata dalla banca venga menzionata la dichiarazione del debitore circa la provenienza delle somme con cui è stato effettuato il pagamento.

Inoltre, l’Agenzia ha rilevato come – ai fini dell’efficacia della surrogazione – l’art. 1202 c.c. preveda che sia il contratto di mutuo fra la nuova banca ed il debitore sia la quietanza della vecchia banca debbano risultare entrambi da un atto con data certa.

 

Istituzione del fondo di solidarietà per i mutui sulla prima casa

La legge finanziaria per il 2008 (legge n. 244 del 2007, art. 2, co. 475-480) ha istituito un Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, prevedendo che per i contratti di mutuo per l’acquisto di immobili da adibire a prima casa di abitazione il mutuatario possa chiedere, in determinate fattispecie, la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell'esecuzione del contratto. Il Fondo, nel caso di mutui bancari, provvede al pagamento dei costi delle procedure bancarie e degli onorari notarili necessari per il perfezionamento degli atti di sospensione dei pagamenti.

Semplificazione del procedimento di cancellazione dell’ipoteca nei mutui immobiliari

I commi da 8-sexies a 8-terdecies dell’articolo 13 del decreto-legge n. 7 del 2007[12] hanno semplificato il procedimento di cancellazione dell’ipoteca nei mutui immobiliari.

Prima dell’intervento legislativo in esame, per far venir meno la garanzia occorreva seguire una procedura articolata sostanzialmente in tre fasi:

1.      estinzione anticipata del finanziamento in misura integrale;

2.      stipula di un atto notarile con il quale la banca incaricava il notaio di procedere alla cancellazione;

3.      esecuzione effettiva della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio.

Lo snellimento introdotto consiste nel rendere la cancellazione della garanzia una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del mutuo. In particolare, la banca è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere entro trenta giorni al conservatore, cioè l’ufficio pubblico dei registri immobiliari, la relativa comunicazione senza applicare alcun onere. Il conservatore, una volta ricevuta la comunicazione e decorso il termine di trenta giorni dal rilascio della citata quietanza, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca.

 

Il comma 8-sexies dell’articolo 13 ha stabilito che, ai fini dell’estinzione dell’ipoteca di cui all’articolo 2878 del cod. civ.[13], ed in deroga all’articolo 2847 cod. civ.[14], se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo - stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122[15] - anche se annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita.

Il comma 8-septies ha imposto al creditore l’obbligo di rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e di trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, secondo le modalità di cui al comma 8-octies e senza alcun onere per il debitore.

 

Per l’istituzione del registro delle comunicazioni attestanti la data di estinzione delle obbligazioni, previsto dal comma 8-septies, è stato emanato il Decreto Direttoriale del direttore dell’Agenzia del territorio 23 maggio 2007.

 

Il comma 8-octies ha rimesso ad un provvedimento dell’Agenzia del territorio la determinazione delle modalità di trasmissione della comunicazione di cui al comma 8-septies, anche in via telematica, tali da assicurare la provenienza della stessa dal creditore o da persona da questo addetta o preposta a qualsiasi titolo.

 

Le modalità di trasmissione delle suddette comunicazioni sono disciplinate dai Provvedimenti del Direttore dell’Agenzia del territorio 25 maggio 2007, 9 ottobre 2007 e 29 gennaio 2008.

In particolare, con il Provvedimento direttoriale 9 ottobre 2007 sono state definite le modalità e le specifiche tecniche relative alla forma e alla trasmissione telematica delle comunicazioni; il medesimo provvedimento ha previsto che, dal 1° marzo 2008, l’invio di tali comunicazioni avvenga esclusivamente per via telematica.

Con successivo Provvedimento direttoriale 29 gennaio 2008, l’invio telematico è stato esteso, in via esclusiva, anche alle comunicazioni inerenti l’estinzione di contratti di mutuo accollati a seguito di frazionamento, nonché a quelli garantiti da ipoteca annotata su titoli cambiari.

Da ultimo, è intervenuta la circolare n. 2/2008 del 20 febbraio 2008 dell’Agenzia del territorio, che reca le istruzioni per la compilazione delle comunicazioni di cui all’art. 13, comma 8-septies, del decreto-legge n. 7 del 2007, trasmesse per via telematica.

 

In base al comma 8-novies[16], l’estinzione non si verifica se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all’Agenzia del territorio ed al debitore, entro il medesimo termine di trenta giorni successivi all’estinzione dell’obbligazione, con le modalità previste dal codice civile per la rinnovazione dell'ipoteca, che l'ipoteca permane. In tal caso l’Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all’annotazione in margine all'iscrizione dell'ipoteca e fino a tale momento rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al presente comma.

 

In base al comma 8-decies, decorsi trenta giorni dalla data di estinzione dell’obbligazione, il conservatore dei registri immobiliari – accertata la presenza della quietanza del creditore comunicata secondo le previste modalità (si vedano i sopra illustrati commi 8-septies e 8-opties) e verificata l’assenza della comunicazione di permanenza dell’ipoteca (si veda il comma 8-novies) – procede d’ufficio, entro il giorno successivo, alla cancellazione dell’ipoteca.

Fino all’avvenuta cancellazione, il conservatore deve rendere conoscibile ai terzi che ne facciano richiesta la comunicazione della quietanza rilasciata dal creditore.

Resta escluso l’obbligo dell’autentica notarile per gli atti e le comunicazioni resi necessari dall’applicazione dei commi da 8-sexies a 8-terdecies (comma 8-undecies).

In base al comma 8-quaterdecies, le norme sulla semplificazione della procedura di cancellazione dell’ipoteca nei mutui immobiliari si applicano anche ai finanziamenti concessi dagli enti di previdenza obbligatoria ai propri iscritti.

 

Si ricorda che l’articolo 8-bis del decreto-legge n. 7 del 2007 ha recato l’assoluto divieto – nell’ambito dei rapporti assicurativi e bancari – di addebitare al cliente le spese di predisposizione, produzione, spedizione, o altre spese comunque denominate, relative alle comunicazioni derivanti dall’applicazione delle norme di cui all’articolo 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies.

 

 



[1]     Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all'evasione fiscale, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 248 del 2006.

[2]     Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (c.d. TUB). 

[3]     Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche, la nascita di nuove imprese, la valorizzazione dell’istruzione tecnico-professionale e la rottamazione di autoveicoli, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40.

[4]     Modificato dal comma 450 dell’articolo 2 della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria per il 2008).

[5]     Il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 reca disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.

[6]     L’articolo 137 del decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del consumo) fissa i requisiti per l’iscrizione nell’elenco delle associazioni dei consumatori e degli utenti rappresentative a livello nazionale, tenuto presso il Ministero dello sviluppo economico.

[7]     Secondo tale disposizione, <<la nullità di singole clausole [contrattuali] non importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative>>.

[8]     Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche, la nascita di nuove imprese, la valorizzazione dell’istruzione tecnico-professionale e la rottamazione di autoveicoli, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40.

[9]     Come modificato dal comma 450 dell’articolo 2 della legge n. 244 del 2007 (legge finanziaria per il 2008).

[10]    Aggiunto dal comma 450 dell’articolo 2 della legge n. 244 del 2007 (legge finanziaria per il 2008).

[11]    Come modificato dal comma 450 dell’articolo 2 della legge n. 244 del 2007 (legge finanziaria per il 2008).

[12]    Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche, la nascita di nuove imprese, la valorizzazione dell’istruzione tecnico-professionale e la rottamazione di autoveicoli, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40.

[13]    Si ricorda che, attualmente, per erogare un mutuo l’istituto di credito richiede, a garanzia del prestito, di iscrivere ipoteca su un immobile; tale ipoteca consentirà – laddove il debitore non sia in grado di adempiere all’obbligazione – di porre in vendita il bene immobile e, con il ricavato, soddisfare il credito residuo.

      L’ipoteca è un diritto reale di garanzia concesso dal debitore (o da un terzo) su un bene a garanzia di un credito, che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.

      Possono essere oggetto di ipoteca:

-        i beni immobili con le loro pertinenze;

-        i beni mobili registrati;

-        il diritto di superficie, il diritto dell’enfiteuta, quello del concedente sul fondo enfiteutico e l’usufrutto;

-        le rendite dello Stato.

      Materialmente, la registrazione delle iscrizioni ipotecarie relative agli immobili viene tenuta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari competente territorialmente in relazione all’ubicazione dell’immobile. Tale iscrizione ha carattere costitutivo: la volontà delle parti (nell’ipoteca volontaria), la legge (nell’ipoteca legale) o la sentenza del giudice (nell’ipoteca giudiziale) attribuiscono al creditore il diritto di ottenere l’iscrizione, ma solo con l’iscrizione il diritto viene ad esistenza.

      L’art. 2878 del codice civile dispone che l'ipoteca si estingue:

1)       con la cancellazione dell'iscrizione;

2)       se decorrono venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;

3)       se il debito a cui l'ipoteca è collegata viene estinto;

4)       se il bene ipotecato perisce;

5)       se il creditore dichiara di rinunciare all'ipoteca;

6)       se viene raggiunto l'eventuale termine a cui l'ipoteca è stata limitata o si verifica l'eventuale condizione risolutiva che prevedeva l'annullamento dell'ipoteca;

7)       se il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

      L’adempimento completo dell’obbligazione – e dunque l’integrale rimborso del debito – comporta l’estinzione dell’ipoteca: in sostanza l’ipoteca non potrà più essere adoperata perché sarà venuta meno l’obbligazione rispetto alla quale costituiva garanzia (principio di accessorietà).

      L’estinzione dell’ipoteca non va però confusa con la cancellazione della stessa: pur estinta l’ipoteca non è automaticamente cancellata, ma continua a figurare, anche se con una presenza puramente apparente. Ciò comporta che a colui che esegue una visura ipotecaria su un determinato immobile il bene apparirà ancora gravato da ipoteca. Per eliminare ogni dubbio in ordine ai vincoli che gravano sull’immobile il proprietario è dunque indotto a chiedere che l'immobile venga liberato anche dalle annotazioni, pur se ormai prive di contenuto. Ciò avviene con la cancellazione di ipoteca.

      L'estinzione del debito consente di cancellare l’ipoteca prima del termine di scadenza, ma per poterlo fare è necessario l’assenso del creditore, reso ufficiale da un atto notarile unilaterale, chiamato "atto di assenso alla cancellazione di ipoteca": sottoscrivendolo il creditore dichiarerà di essere favorevole all'annullamento dell'iscrizione a proprio favore. Le spese relative resteranno a carico del debitore (parte richiedente la cancellazione dell’ipoteca). L’atto notarile è richiesto dal combinato disposto degli artt. 2882, 2821 e 2835 del codice civile.

[14]    Secondo l’articolo 2847 c.c., <<L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine>>.

[15]    Il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 reca disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.

[16]    Come modificato dal comma 450 dell’articolo 2 della legge n. 244 del 2007 (legge finanziaria per il 2008).