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Speciale Provvedimenti

Finanza, fisco e patrimonio pubblico
Commissione: VI Finanze
Fisco
Tassazione immobiliare
informazioni aggiornate a mercoledì, 21 febbraio 2018

Il panorama della tassazione immobiliare è stato profondamente ridisegnato nel corso della XVII Legislatura.

La legge di stabilità 2014 ha infatti istituito l'Imposta Unica Comunale (IUC), la quale si basa su due presupposti impositivi: uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore (IMU) ed uno collegato all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali. La componente riferita ai servizi a sua volta si articola in un tributo per i servizi indivisibili (TASI) e nella la tassa sui rifiuti (TARI).

L'abitazione principale dei contribuenti è esente da IMU e da TASI.

 

Imposta Unica Comunale - TASI e IMU

Come anticipato, la legge di stabilità 2014 (L. 147/2013, commi 639 e seguenti) ha istituito l'Imposta Unica Comunale (IUC), che si basa su due presupposti impositivi:

  • uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore: si tratta dell'imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali;
  • l'altro collegato all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali: la componente riferita ai servizi, a sua volta si articola in un tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile; la tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore. Per una disamina della TARI si rinvia al relativo tema web.

L'applicazione dell'imposta è demandata al regolamento comunale: riguardo alla TASI il regolamento comunale disciplina, oltre alle riduzioni, l'individuazione dei servizi indivisibili e l'indicazione analitica, per ciascuno di tali servizi, dei relativi costi alla cui copertura la TASI è diretta.

Il legislatore dal 2016 ha tuttavia sospeso (da ultimo anche per l'anno 2018, per effetto del comma 37 della legge di bilancio 2018) l'efficacia delle leggi regionali e delle deliberazioni comunali, per la parte in cui aumentano i tributi e le addizionali attribuite ai medesimi enti territoriali.

Approfondimenti
Documenti e risorse WEB
L'IMU

L'IMU non si applica all'abitazione principale (ad eccezione degli immobili di lusso), ma continua ad applicarsi agli altri immobili, comprese le seconde case e gli immobili produttivi, sommandosi alla TASI e alla TARI (le due componenti della IUC).

Il gettito IMU è destinato ai comuni. L'IMU sugli immobili produttivi è deducibile (a regime, nella misura del 20 per cento; comma 715 della legge di stabilità 2014) dalle imposte sui redditi.

La parziale deducibilità opera anche con riferimento all'imposta municipale immobiliare della Provincia di Bolzano (IMI) e a quella di Trento (IMIS), per effetto – rispettivamente – della legge di stabilità 2015 (comma 508) e del decreto-legge n. 4 del 2015. Per quanto riguarda queste due imposte, con la legge di stabilità 2016 esse sostituiscono, per la componente immobiliare, l'IRPEF e le addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati.

Con il nuovo assetto dell'IUC, è sottoposto a IRPEF per il 50 per cento il reddito degli immobili ad uso abitativo, purché non locati e situati nello stesso comune nel quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale (articolo 9, ultimo comma del D.lgs. n. 23 del 2011).

E' prevista l'esenzione IMU, a decorrere dal 2014, per i fabbricati rurali ad uso strumentale. Per quanto riguarda i terreni agricoli, la legge di stabilità 2016 (comma 10 e comma 13) ha ampliato il novero degli immobili esenti da IMU; si veda per ulteriori informazioni il tema relativo alla fiscalità agricola.

Approfondimenti
La TASI

Per quanto riguarda il tributo per i servizi indivisibili comunali - TASI, soggetto passivo è il possessore o il detentore dell'immobile; la base imponibile è il valore dell'immobile rilevante a fini IMU. La TASI ha un'aliquota base dell'1 per mille, che può essere azzerata o modificata dai Comuni.

Dal 2016, la TASI non si applica sull'abitazione principale (ad eccezione degli immobili di lusso), per effetto di quanto previsto dal comma 14 della richiamata legge di stabilità 2016; ciò vale anche nell'ipotesi in cui sia il detentore a destinare l'immobile ad abitazione principale. La medesima legge di stabilità dispone un'aliquota ridotta per gli immobili-merce.

Oltre all'abitazione principale del contribuente sono esenti dalla TASI (articolo 1, comma 3, ed articolo 2, comma 1, lettera f), del decreto-legge n. 16 del 2014):

  • gli immobili dello Stato, delle regioni e degli enti territoriali posseduti sul proprio territorio nonché gli immobili dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
  • i rifugi alpini non custoditi, i punti d'appoggio e i bivacchi;
  • gli immobili già esenti dall'ICI e cioè: stazioni, ponti, fabbricati destinati ad esigenze pubbliche, ecc.; i fabbricati con destinazione ad usi culturali, quelli per l'esercizio del culto e i fabbricati della Santa Sede; i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali; gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali per attività non commerciali;
  • i terreni agricoli.

Sono invece assoggettate a TASI le aree scoperte pertinenziali e le aree condominiali non occupate in via esclusiva.

Non è più possibile (articolo 1, comma 1 del D.L. n. 16 del 2014) affidare la gestione dell'accertamento e della riscossione della TASI ai soggetti ai quali, nel medesimo anno, risulta attribuito il servizio di accertamento e riscossione dell'IMU. Ciò al fine di consentire il predetto affidamento mediante svolgimento di una gara ad evidenza pubblica.

Nel Report sulle entrate tributarie presente sul sito del Dipartimento delle finanze del MEF sono resi noti - tra gli altri - i dati di gettito della fiscalità immobiliare nel periodo di riferimento. In particolare, nel periodo Gennaio-Novembre 2017 il gettito IMU-IMIS per i comuni è stato pari a 8.6 miliardi, mentre il gettito TASI è stato pari a 604 milioni di euro. 

Approfondimenti
Tassazione degli immobili produttivi

La legge di stabilità 2016 (commi da 21 a 24) ha introdotto significative novità in materia di accatastamento e, dunque, di tassazione degli immobili a uso produttivo e a destinazione speciale; si assegna un contributo ai comuni per compensare la perdita di gettito derivante dall'applicazione delle nuove regole di accatastamento di detti immobili.

In sostanza dal 2016 i macchinari, i congegni, le attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo, sono esclusi dalla stima diretta ai fini dell'attribuzione della rendita catastale. A tale metodo rimangono soggetti il suolo, le costruzioni e i soli impianti che, ordinariamente, accrescono la qualità e l'utilità dell'unità immobiliare, indipendentemente dal processo produttivo nella stessa svolto. Di conseguenza, le predette tipologie di beni escluse dalla stima diretta sono altresì escluse dai relativi effetti fiscali, in particolare per quanto riguarda l'assoggettamento alle imposte immobiliari.

Approfondimenti
La TARI

La tassa sui rifiuti (TARI), a carico dell'utilizzatore dell'immobile, è destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti.

La TARI è dovuta da chiunque possieda, occupi o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono escluse dalla tassazione le aree scoperte pertinenziali o accessorie di tutti i locali tassabili. Sono quindi soppressi tutti i previgenti prelievi relativi alla gestione dei rifiuti urbani, sia di natura patrimoniale sia di natura tributaria, compresa l'addizionale per l'integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.  In via provvisoria, la base imponibile da assoggettare a tassazione è individuata nella superficie calpestabile delle unità immobiliari a destinazione ordinaria iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano assoggettabile alla TARI, fino all'attuazione della procedura da attivarsi fra l'Agenzia delle entrate e i comuni, volta a determinare la superficie assoggettabile al tributo pari all'80 per cento di quella catastale.

 La tariffa è commisurata all'anno solare, cui corrisponde un'autonoma obbligazione tributaria. Il comune nella commisurazione della tariffa tiene conto dei criteri individuati dal D.P.R. n. 158 del 1999 per la elaborazione del metodo normalizzato. In alternativa ai criteri previsti dal metodo normalizzato, il comune, nel rispetto del principio "chi inquina paga", sancito dall'articolo 14 della direttiva 2008/98/UE relativa ai rifiuti, può commisurare la tariffa alle quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte. Le tariffe per ogni categoria o sottocategoria omogenea sono determinate dal comune moltiplicando il costo del servizio per unità di superficie imponibile accertata, previsto per l'anno successivo, per uno o più coefficienti di produttività quantitativa e qualitativa di rifiuti. Il decreto-legge n. 16 del 2014 ha reso meno stringenti i criteri di determinazione della tariffa, consentendo ai comuni - nelle more della revisione del regolamento per la determinazione della tariffa rifiuti e per i soli anni 2014 e 2015 - di utilizzare coefficienti superiori o inferiori del 50 per cento a quelli del metodo normalizzato e di non considerare i coefficienti previsti dalle tabelle per l'attribuzione della parte fissa della tariffa alle utenze domestiche.

La legge di stabilità 2016 (comma 27) ha prorogato, per gli anni 2016 e 2017, la modalità di commisurazione della TARI da parte dei comuni sulla base di un criterio medio-ordinario (ovvero in base alle quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte) e non sull'effettiva quantità di rifiuti prodotti (c.d. metodo normalizzato, nel rispetto del principio "chi inquina paga", sancito dall'articolo 14 della direttiva 2008/98/CE). La legge di bilancio 2018 ha previsto una ulteriore proroga al 2018 (comma 38).

La legge di stabilità 2016 ha differito al 2018 (in luogo del 2016) il termine a decorrere dal quale il comune deve avvalersi, nella determinazione dei costi del servizio, anche delle risultanze dei fabbisogni standard. Il Dipartimento delle Finanze del MEF, l'8 febbraio 2018 ha pubblicato le Linee guida interpretative per l'applicazione della nuova disposizione. In particolare, sono forniti gli elementi che possono guidare gli Enti locali nella lettura e utilizzazione delle stime dei fabbisogni standard per la funzione "Smaltimento rifiuti" riportate nella tabella allegata alla nota metodologica concernente la procedura di calcolo per la determinazione dei fabbisogni standard per i comuni delle regioni a statuto ordinario.

 Nella TARI vengono confermate le riduzioni tipiche già previste in materia di Tares, introducendo, tuttavia, una novità, rappresentata dall'eliminazione del limite per il comune della misura massima del trenta per cento fissato dall'articolo 14, comma 15, del decreto-legge n. 201 del 2011per le riduzioni tariffarie. Il comune può inoltre prevedere riduzioni tariffarie ed esenzioni come nel caso di: abitazioni con unico occupante; abitazioni tenute a disposizione per uso limitato; fabbricati rurali ad uso abitativo, nonché deliberare ulteriori riduzioni ed esenzioni rispetto a quelle previste. La relativa copertura può essere disposta attraverso apposite autorizzazioni di spesa con il ricorso a risorse derivanti dalla fiscalità generale del comune stesso. Il decreto-legge n. 16 del 2014 ha quindi demandato ai comuni la regolazione delle riduzioni della Tari per rifiuti speciali assimilati avviati al riciclo.

Si ricorda inoltre che la TARI è esclusa dall'ambito applicativo delle norme che sospendono l'efficacia delle deliberazioni comunali per la parte in cui aumentano i tributi e le addizionali attribuite ai medesimi enti. Di conseguenza la TARI può essere oggetto di aumento.

Approfondimenti
Documenti e risorse WEB
Detrazioni per spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici

Il legislatore ha prorogato ulteriormente, arricchendo e implementando la misura, le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia ed  il risparmio energetico, anche con riferimento alla prevenzione delle calamità naturali.

Per una complessiva ricognizione della normativa in materia si rimanda all'apposito approfondimento.

 

Con riferimento alle ristrutturazioni edilizie, la legge di bilancio per il 2018 (comma 3) ha prorogato la misura delle agevolazioni in caso di ristrutturazioni edilizie e di interventi per il risparmio energetico degli edifici, introducendo alcune modifiche: in particolare sono stati potenziati i bonus per gli interventi antisismici e per le riqualificazioni energetiche degli edifici condominiali.

Inoltre, limitatamente al 2018, è stata introdotta una detrazione del 36 per cento per le spese sostenute, nel limite massimo di 5.000 euro, per interventi di sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni. La detrazione spetta anche per gli interventi sulle parti comuni esterne dei condomìni.

Pertanto fino al 31 dicembre 2018 sono previste le seguenti detrazioni:

  • 50 per cento per gli interventi di ristrutturazione edilizia con il limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare;
  • 50 per cento per l'acquisto di mobili relativi a interventi di ristrutturazione edilizia iniziati a decorrere dal 1° gennaio 2017, nel limite di spesa di 10.000 euro al netto delle spese sostenute nell'anno 2017 per le quali si è fruito della detrazione;
  • 65 per cento per gli interventi di riqualificazione energetica, inclusi quelli relativi alle parti comuni degli edifici condominiali;
  • 36 per cento per le spese relative agli interventi di sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, nel limite massimo di 5.000 euro per unità immobiliare.

Con rifeirmento agli interventi di riqualificazione energetica relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari del singolo condominio, si segnala in questa sede che la misura della detrazione al 65 per cento è prorogata per cinque anni, fino al 31 dicembre 2021 (legge di bilancio 2017).

Con riferimento alle misure antisismiche, fino al 31 dicembre 2021 è prevista una detrazione del 50 per cento, ripartita in cinque quote annuali di pari importo. Tale beneficio si applica non solo agli edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), ma anche agli edifici situati nella zona sismica 3 (in cui possono verificarsi forti terremoti ma rari). La misura della detrazione aumenta, ove l'adozione delle misure antisismiche comporti i passaggio a classi di rischio inferiore.

 

Approfondimenti
Documenti e risorse WEB
Le imposte sui trasferimenti immobiliari

Anche l'imposizione sui trasferimenti immobiliari è stata oggetto di modifiche nel corso degli ultimi anni, sia al fine di razionalizzarne la misura e le modalità applicative, sia per contrastare la crisi del settore immobiliare attraverso la leva fiscale. 

La finalità di razionalizzazione è stata perseguita (articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013, che ha novellato l'articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011 sul c.d. federalismo municipale) modificando, dal 1° gennaio 2014, la misura delle imposte di registro, ipotecaria e catastale relative ai trasferimenti immobiliari: si applica oggi un'aliquota unica, pari al 9 per cento, per tutti i trasferimenti immobiliari ad eccezione della casa adibita ad abitazione principale non "di lusso", che invece sconta le predette imposte con aliquota agevolata al 2 per cento.  E' stato elevato da 168 a 200 euro l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastalein tutti quei casi in cui esso sia stabilito in misura fissa. Sull'interpretazione delle predette norme è intervenuto uno studio del notariato

Come anticipato, nel corso della Legislatura si è inteso agevolare la fiscalità dei trasferimenti immobiliari, principalmente per contrastare la crisi del settore: si ricorda in questa sede che il decreto-legge n. 18 del 2016 (articolo 16) ha disposto l'applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa sui trasferimenti di immobili nell'ambito di vendite giudiziarie. L'agevolazione ha operato fino al 30 giugno 2017. La legge di stabilità 2016 (comma 55) ha introdotto la possibilità di applicare l'aliquota agevolata al 2 per cento per l'imposta di registro, prevista per l'acquisto dell'abitazione principale, anche a chi al momento del rogito possiede già un immobile, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data dell'atto.

Approfondimenti
Regime fiscale delle locazioni

L'istituto della cedolare secca, introdotto dal decreto legislativo n. 23 del 2011 (in tema di federalismo fiscale municipale), dal 2011 consente ai proprietari di immobili adibiti ad uso abitativo, in luogo di pagare ordinariamente l'Irpef sui redditi da locazione, di optare per un regime sostitutivo sui medesimi proventi (comprensivo di imposte di registro e bollo sui relativi contratti), con aliquota pari al 21 per cento (contratti a canone libero) ed al 10 per cento (contratti a canone concordato).

In origine le norme prevedevano severe sanzioni, in caso di omessa od irregolare registrazione: la conversione automatica del contratto a quattro anni rinnovabili e l'applicazione di un canone ridotto (triplo della rendita catastale più adeguamento Istat). Tuttavia la Corte Costituzionale con la sentenza n. 50 del 2014 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale di tali norme (articolo 3, commi 8 e 9, del D.Lgs. n. 23 del 2011) per eccesso di delega. Nel corso della conversione del D.L. n. 47 del 2014 è stata inserita una norma che ha fatto salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione stipulati ai sensi della predetta disciplina, dichiarata incostituzionale. Con la legge di stabilità 2016 (comma 59) è stata fissata la misura del canone di locazione dovuto dai conduttori che hanno beneficiato (nel periodo intercorso dal 7 aprile 2011 al giorno 16 luglio 2015) della predetta rideterminazione ex lege, per mancata o parziale registrazione del contratto: l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato.

L'aliquota della cedolare secca per gli affitti a canone concordato è stata progressivamente ridotta nel tempo: in un primo momento dal 21 al 15 per cento (decreto-legge n. 102 del 2013) e infine al 10 per cento (decreto-legge n. 47 del 2014). La riduzione, inizialmente disposta per il solo quadriennio 2014-2017, è stata da ultimo estesa al 2018 e al 2019 (legge di bilancio 2018, comma 16). Il decreto-legge n. 47 del 2014 (articolo 7) ha anche introdotto agevolazioni fiscali per il triennio 2014-2016 in favore dei conduttori di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale.

Con riferimento all'IRPEF (articolo 4, comma 74 della legge n. 92 del 2012) sono state rideterminate le modalità di calcolo del reddito dei fabbricati imponibile; in particolare, dal 2013 è diminuita dal 15 al 5 per cento la riduzione applicabile ai canoni dei fabbricati concessi in locazione.

La legge di stabilità 2014 (commi 49 e 50) per assicurare il contrasto all'evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative, ha attribuito ai Comuni compiti di monitoraggio in relazione ai contratti di locazione, anche utilizzando il registro di anagrafe condominiale.

Il decreto-legge n. 50 del 2017 (articolo 4) ha consentito di optare per la cedolare secca al 21 per cento anche per i redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo, a specifiche condizioni ed anche se stipulati on line, a partire dal 1° giugno 2017.

Approfondimenti
L'imposta sugli immobili all'estero (Ivie)

La legge di stabilità 2016 (comma 16 della legge n. 208 del 2015) è intervenuta sulla disciplina dell'imposta gravante sull'immobile all'estero adibito ad abitazione principale del contribuente e sulle relative pertinenze. Allineando tale disciplina a quella dell'IMU, con esenzione della "prima casa" e degli immobili assimilati, fatta eccezione per l'imposta sui cd. immobili di lusso, con detrazione di 200 euro e applicazione di un'aliquota ridotta allo 0,4 per cento.

La tassazione immobiliare in agricoltura

La legge di stabilità per il 2016 (art. 1, comma 13 della legge n. 208 del 2015) ha esentato dal pagamento dell'IMU i terreni agricoli:

  • ricadenti in aree montane o di collina, come individuati ex lege (circolare n. 9 del 14 giugno 1993);
  • posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
  • ubicati nei comuni delle isole minori indipendentemente, dunque, dal possesso e dalla conduzione da parte di specifici soggetti;
  • con specifica destinazione, ossia con immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile, dunque indipendentemente in tal caso da ubicazione e possesso.

 La legge di bilancio per il 2017 (art. 1, comma 47 della legge 11 dicembre 2016, n. 232) ha poi previsto che i trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici nei territori montani, finalizzati all'arrotondamento della proprietà contadina, continuino a godere della agevolazione fiscale prevista dall'art. 9 del D.P.R. n. 601 del 1973 (imposta di registro ed ipotecaria in misura fissa ed esenzione dalle imposte catastali).

Vedi anche
Rivalutazione dei terreni

La legge di bilancio 2018 (commi 997 e 998) ha riaperto i termini per la rivalutazione contabile di terreni agricoli ed edificabili (articolo 7 della legge n. 448 del 2001) e di partecipazioni in società non quotate (articolo 5 della medesima legge n. 448 del 2001), introdotta dalla legge finanziaria 2002 e successivamente prorogata nel tempo. Il beneficio consente al contribuente di attribuire un maggior valore al terreno mediante il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF (con aliquota all'8 per cento) e delle relative addizionali. Al momento della cessione del terreno rivalutato, la plusvalenza realizzata, da assoggettare a tassazione ordinaria, è determinata dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore rideterminato in luogo della differenza tra il medesimo prezzo di vendita e il costo di acquisto.

Regime fiscale dei premi per polizze assicurative sulle calamità naturali

La legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 2017, articolo 1, commi 768-770) ha previsto che i premi per assicurazioni aventi per oggetto il rischio di eventi calamitosi stipulate relativamente ad unità immobiliari ad uso abitativo rientrano tra le spese detraibili al 19 per cento dall'IREPF. Le stesse polizze sono interamente esentate dalla imposta sulle assicurazioni. Le due misure si applicano esclusivamente per le nuove polizze stipulate a decorrere dal 1° gennaio 2018.