Camera dei deputati

L'articolo 119 del decreto legge n.34 del 2020 - Misure urgenti in materia di salute e di sostegno al lavoro e all'economia (cd. decreto Rilancio) introduce una detrazione pari al 110% delle spese relative a specifici interventi di efficienza energetica (anche attraverso interventi di demolizione e ricostruzione) e di misure antisismiche sugli edifici (anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici) sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2022 (nuovo termine introdotto dal comma 66 della legge di bilancio 2021).

Il comma 28 della legge di bilancio 2022 ha ulteriormente modificando la disciplina, introducendo una serie di proroghe della misura con scadenze differenziate in base al soggetto beneficiario. In sintesi per gli interventi effettuati:

- dai condomini,

- dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio,

- dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale iscritte negli appositi registri

il beneficio, da ripartire in quattro quote annuali di pari importo, spetta ancora nella misura del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, nella misura ridotta al 70% per le spese sostenute nel 2024 e in quella ulteriormente ridotta al 65% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025. Tale beneficio si applica anche agli interventi effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione;

-  da persone fisiche sugli edifici unifamiliari, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 a condizione che al 30 giugno siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell'intervento complessivo. Successivamente l'articolo 14 del decreto legge n.50 ha prorogato di tre mesi il termine previsto per realizzare il 30 per cento dei lavori. La norma precisa altresì che il conteggio del 30 per cento va riferito all'intervento nel suo complesso, comprensivo anche dei lavori non agevolati al 110 per cento;

-  dagli Iacp su immobili, di proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica, ovvero dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa su immobili assegnati in godimento ai propri soci, la detrazione è confermata al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, purché, al 30 giugno 2023, siano stati eseguiti lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo.

Per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici dal 1° aprile 2009, laddove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, la detrazione spetta comunque nella misura del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.

Il comma 4-ter del decreto legge n.36 del 2022 reca inoltre una modifica al comma 4 dell'articolo 119 specificando le condizioni e i termini per avvalersi della detrazione al 110 per cento per l'acquisto di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia con criteri antisismici ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (cd. sismabonus acquisti). La norma chiarisce che per gli acquirenti delle unità immobiliari che alla data del 30 giugno 2022 abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato, che abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta, che abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, che abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico e che l'immobile sia accatastato almeno in categoria F/4, l'atto definitivo di compravendita potrà essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022.

La detrazione prevista per la riqualificazione energetica degli edifici si applica nella misura del 110 per cento, per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente nei seguenti specifici casi: 

• interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. Il comma 66 della legge di bilancio 2021 fa rientrare nella disciplina agevolativa anche agli interventi per la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.
  La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

-     50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;

-     40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;

-     30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

• interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013 a pompa di calore (ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici (comma 5) e relativi sistemi di accumulo (comma 6) ovvero con impianti di microcogenerazione o a collettori solari). La detrazione è riconosciuta inoltre per l'allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione relative alla qualità dell'aria con riferimento al mancato rispetto dei valori limite di biossido di azoto. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 20.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari ovvero a 15.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

• interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, (ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici (comma 5) e relativi sistemi di accumulo (comma 6) ovvero con impianti di microcogenerazione, nonché a collettori solari).

  L'agevolazione è riconosciuta altresì, esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione sopra citate, per la sostituzione con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 stelle. Infine, l'agevolazione è riconosciuta anche nei comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione richiamate per l'allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente. La detrazione prevista è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

Il superbonus spetta anche per gli interventi trainati (se eseguiti congiuntamente ad almeno uno di quelli trainanti), cioè quelli per efficientamento energetico (ecobonus), nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento, nonché (norma introdotta alla legge di bilancio 2021) agli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni, per l'installazione delle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici, per l'installazione di impianti solari fotovoltaici anche su strutture pertinenziali agli edifici.

L'articolo 33 del decreto legge n. 77 del 2021 riconosce la detrazione al 110 per cento (Superbonus) anche per gli interventi volti alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, eseguiti congiuntamente ad interventi antisismici.

Tali misure si applicano esclusivamente agli interventi effettuati dai condomìni, dalle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati, dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, dagli enti del Terzo settore, nonché dalle associazioni e dalle società sportive dilettantistiche per determinate tipologie di intervento. L'articolo 33 del decreto legge n.77 del 2021 estende, altresì, alle organizzazioni non lucrative di utilità sociale la possibilità di avvalersi dell'agevolazione fiscale per gli interventi realizzati su immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4 (ad esempio: ospedali, case di cura e conventi) e ne determina il limite di spesa per le singole unità immobiliari. La disposizione chiarisce che tali interventi possono fruire della detrazione a condizione che i soggetti beneficiari svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali e i cui membri del consiglio di amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica.

Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi  e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Secondo una norma introdotta dal comma 66 della legge di bilancio 2021, le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità  e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole

Per le persone fisiche le agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici si applicano per gli interventi realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari. Le norme non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A 1, A8  (abitazioni di tipo signorile, ville e castelli) e A9 (ovvero palazzi di eminenti pregi artistici o storici) ma solo per le unità immobiliari non aperte al pubblico a seguito della modifica introdotta dall'articolo 80, comma 6, del decreto legge n.104 del 2020, cd. decreto Agosto.

La  legge di bilancio 2021 (comma 66) stabilisce, altresì,che rientrano tra i soggetti beneficiari dell'agevolazione anche le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Ai fini del rilascio delle attestazioni ed asseverazioni, i tecnici abilitati sono tenuti a stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile per ogni intervento comportante attestazioni o asseverazioni, con massimale pari agli importi dell'intervento oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni. Ferma l'applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica la sanzione amministrativa pecuniaria da 2.000 a 15.000 euro per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa.
L'articolo 33 del decreto legge 77 del 2001 stabilisce che gli interventi rientranti nella misura del Superbonus, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante CILA. Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

La norma specifica che la presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo (articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380).

Per tali interventi, inoltre, la decadenza del beneficio fiscale (articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001) opera esclusivamente nei casi di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell'attestazione dei dati richiesti nel secondo periodo del nuovo comma 13-ter (titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero dell'attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967);
• non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dalla disciplina del Superbonus (articolo 119, comma 14).

L'articolo 33-bis del sopra citato decreto stabilisce inoltre che in caso di opere già classificate come attività di edilizia libera (ai sensi dell'articolo 6 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 o della normativa regionale) nella CILA è richiesta la sola descrizione dell'intervento. In caso di varianti in corso d'opera queste sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività (articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380).

A tale proposito si segnala che il 4 agosto 2021 la Conferenza Unificata ha dato il via libera all'adozione del modulo unico per la Cila-Superbonus. 

La norma stabilisce altresì che le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata.Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell'ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.

La disciplina prevede, inoltre, che ai comuni dei territori colpiti da eventi sismici la detrazione al 110% delle spese relative a specifici interventi di efficienza energetica e di misure antisismiche spetta per l'importo eccedente il contributo riconosciuto per la ricostruzione e i limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali sono aumentati del 50 per cento per gli interventi di ricostruzione riguardanti i comuni colpiti dagli eventi sismici del 2016 e 2017 e del 2009, nonché, secondo una norma introdotta dalla legge bilancio 2021, tutti i comuni interessati dagli eventi sismici verificatisi dopo l'anno 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza (in alternativa al contributo per la ricostruzione).Sempre la legge di bilancio 2021 ha stabilito inoltre, che nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, gli incentivi spettano per l'importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

Sul punto l'agenzia delle entrate ha pubblicato la guida "Ricostruzione post sisma Italia centrale e Superbonus 110%", che chiarisce aspetti normativi e operativi sulle misure agevolative finalizzate a velocizzare e rafforzare la ricostruzione dei fabbricati danneggiati dagli eventi calamitosi del 2016 e quelli situati nei Comuni in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza. Il documento indica come usufruire dei bonus e spiega le modalità di applicazione del Superbonus nell'ambito dei progetti di ricostruzione, le procedure per accedervi, la rendicontazione e la modalità di fatturazione degli interventi. Come segnalato l'incentivo spetta per la parte eccedente il contributo concesso sugli interventi di riparazione o ricostruzione post sisma. Nella guida, pertanto, si chiarisce che è possibile accedere a entrambi gli istituti con la presentazione di un unico progetto e di un unico computo metrico, ferma restando la chiara riferibilità nell'ambito di tale computo metrico delle spese finanziate con il contributo e quelle eccedenti ammesse al Superbonus.

L'articolo 10-bis del decreto-legge 21 marzo 2022, n. 21, prevede che ai fini del riconoscimento degli incentivi fiscali di cui agli articoli 119 e 121 del decreto-legge n. 34 del 2020, a decorrere dal 1° gennaio 2023 e fino al 30 giugno 2023, l'esecuzione dei lavori di importo superiore a 516.000 euro, relativi agli interventi previsti dal citato articolo 119 ovvero dall'articolo 121, comma 2, può essere affidata:

a) ad imprese in possesso, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto ovvero, in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto, della occorrente qualificazione del sistema unico di qualificazione degli esecutori di contratti pubblici ai sensi dell'articolo 84 del codice dei contratti pubblici di cui al decreto legislativo 18 aprile 2016, n. 50;

b) ad imprese che, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto ovvero, in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto, documentano al committente ovvero all'impresa subappaltante l'avvenuta sottoscrizione di un contratto finalizzato al rilascio dell'attestazione di qualificazione con uno degli organismi previsti dall'articolo 84 del codice dei contratti pubblici di cui al decreto legislativo 18 aprile 2016, n. 50.

In base a quanto previsto, invece, dal comma 2, del medesimo articolo, a decorrere dal 1° luglio 2023, ai fini del riconoscimento degli incentivi fiscali l'esecuzione dei lavori di importo superiore a 516.000 euro, relativi agli interventi previst è affidata esclusivamente ad imprese in possesso, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto ovvero, in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto, della occorrente qualificazione ai sensi dell'articolo 84 del codice dei contratti pubblici di cui al decreto legislativo 18 aprile 2016, n. 50. Il comma 3, inoltre, precisa che in relazione ai lavori affidati alle imprese di cui alla lettera b) del comma 1, la detrazione relativa alle spese sostenute a far data dal 1° luglio 2023 è condizionata all'avvenuto rilascio dell'attestazione di qualificazione sopra menzionata.

Secondo i dati presentati dall'Enea nel suo Rapporto sul Superbonus 110%, al 31 maggio 2022, erano in corso 172.450 interventi edilizi incentivati, per circa 30,6 miliardi di investimenti ammessi a detrazione che porteranno a detrazioni per 33,7 miliardi di euro. Sono 26.663 i lavori condominiali avviati (65,4% già ultimati), che rappresentano il 48,9 % del totale degli investimenti, mentre i lavori negli edifici unifamiliari e nelle unità immobiliari funzionalmente indipendenti sono rispettivamente 91.444 (73,8% già realizzati che rappresentano il 33,8% del totale investimenti) e 54.338 (76,5% realizzati che rappresentano il 17,3% degli investimenti). La regione con più lavori avviati è la Lombardia (26.432 edifici per un totale di oltre 5 miliardi di euro di investimenti ammessi a detrazione), seguita dal Veneto (21.555 interventi e 2,9 miliardi di euro d'investimenti) e dal Lazio (15.504 interventi già avviati e 2,8 miliardi di euro di investimenti).

L'articolo 121 del decreto Rilancio consente, per le spese sostenute negli anni dal 2020 al 2024, e solo per il superbonus fino al 2025 (nuovi termini introdotti dalla legge di bilancio 2022), di usufruire di alcune detrazioni fiscali in materia edilizia ed energetica (in prevalenza, aventi forma di detrazione dalle imposte sui redditi) sotto forma di crediti di imposta o sconti sui corrispettivi, cedibili ad altri soggetti, comprese banche e intermediari finanziari, in deroga alle ordinarie disposizioni previste in tema di cedibilità dei relativi crediti. L'Agenzia delle entrate ha pubblicato una guida nella quale sono descritti i passaggi necessari per accedere alla procedura web predisposta per gestire i crediti d'imposta acquisiti perché ceduti dai beneficiari.

In sintesi:

• il credito di imposta è di importo pari alla detrazione spettante e che può essere ceduto anche a istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
• è stato previsto che la trasformazione della detrazione in credito di imposta opera solo all'atto della cessione ad altri soggetti;
• è stata introdotta la possibilità di esercitare la predetta opzione in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori;
• sono stati precisati gli interventi per cui spetta l'agevolazione nel caso di restauro delle facciate;
• nel caso di trasformazione in crediti di imposta, non si applica il divieto di compensazione in presenza di debiti iscritti a ruolo, per imposte erariali ed accessori, di ammontare superiore a 1.500 euro;
• per l'esercizio dell'opzione è possibile avvalersi dei soggetti che possono presentare le dichiarazioni in via telematica.

Il comma 1-quater dell'articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 (introdotto dall'art. 28, comma 1-bis, lett. a), n. 3), del D.L. 27 gennaio 2022, n. 4) stabilisce che i crediti derivanti dall'esercizio delle opzioni (prima cessione o sconto in fattura) relative al Superbonus e agli altri bonus edilizi non possono formare oggetto di cessioni parziali successive.

In una FAQ pubblicata il 19 maggio 2022, l'Agenzia delle entrate chiariva sul punto che il divieto di cessione parziale si intende riferito all'importo delle singole rate annuali in cui è stato suddiviso il credito ceduto da ciascun soggetto titolare della detrazione; pertanto, le cessioni successive potranno avere ad oggetto (per l'intero importo) anche solo una o alcune delle rate di cui è composto il credito; le altre rate (sempre per l'intero importo) potranno essere cedute anche in momenti successivi, ovvero utilizzate in compensazione tramite modello F24 (in tale ultima eventualità, anche in modo frazionato). Invece, le singole rate non potranno essere oggetto di cessione parziale o in più soluzioni.

Si ricorda, a tale proposito, che l'articolo 1 del decreto legge n.13 del 2022 , trasfuso nell'articolo 28 del decreto legge n.4 del 2022, ha stabilito che ove il contribuente usufruisca delle detrazioni per interventi edilizi sotto forma di sconto sul corrispettivo ovvero opti per la trasformazione delle detrazioni in crediti d'imposta cedibili, in luogo di consentire una sola cessione del credito d'imposta, si possono effettuare due ulteriori cessioni, ma solo a banche, intermediari finanziari e società appartenenti a un gruppo bancario vigilati, ovvero a imprese di assicurazione autorizzate ad operare in Italia, ferma restando l'applicazione delle norme in materia di antiriciclaggio per ogni cessione intercorrente tra i predetti soggetti, anche successiva alla prima.

Successivamente il sopra citato articolo 14 del decreto legge n. 50 è intervenuto nuovamente sulla disciplina della cessione del credito, stabilendo che alle banche, ovvero alle società appartenenti ad un gruppo bancario iscritto all'albo di cui all'articolo 64 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, è sempre consentita la cessione a favore di soggetti diversi dai consumatori o utenti (ovvero da persone fisiche che agiscono per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale) che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa, ovvero con la banca capogruppo, senza facoltà di ulteriore cessione. In tal modo per le banche è possibile cedere il credito a tutti i soggetti loro clienti quindi a società, professionisti e partite Iva (con la sola eccezione dei consumatori). L'articolo 57, comma 3, del decreto legge n. 50 precisava inoltre che le nuove norme in materia di cedibilità del credito si applicano alle comunicazioni della prima cessione o dello sconto in fattura inviate all'Agenzia delle entrate a partire dal 1° maggio 2022. Tale termine per avvalersi della nuova disciplina agevolata per la cessione del credito è stato tuttavia soppresso dall'articolo 40-quater del decreto legge n.73 del 2022.

Si segnala che in merito alle diverse disposizioni che hanno modificato la disciplina delle cessioni del credito, l'Agenzia delle entrate ha pubblicato uno schema riepilogativo, all'interno della circolare n. 19/E del 27 maggio 2022 che tiene conto del susseguirsi delle varie norme.

Inoltre, ai fini di contrasto di possibili frodi, l'articolo 2, comma 2, trasfuso nell'articolo 28-bis del citato decreto n. 4 del 2022,  prevede che i tecnici abilitati alle asseverazioni della congruità dei prezzi nelle ipotesi di cessione del credito o sconto in fattura per bonus edilizi che attestano falsamente la congruità delle spese sono puniti con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da 50.000 a 100.000 euro. Mentre l'articolo 28-ter del decreto legge n.4 stabilisce che per i crediti d'imposta ceduti che non possono essere utilizzati in quanto oggetto di sequestro disposto dall'Autorità giudiziaria, il termine per l'utilizzo delle quote residue al momento del sequestro è aumentato di un periodo pari alla durata del sequestro stesso. Successivamente l'articolo 29-bis del decreto legge n.17 del 2022 modifica la disciplina dell'utilizzo delle agevolazioni fiscali mediante sconto in fattura e cessione del credito. Per effetto di tali norme si eleva da tra a quattro il numero di cessioni effettuabili con riferimento ai predetti crediti di imposta. In particolare con le modifiche viene prevista la facoltà di una ultima cessione, da parte delle sole banche a favore dei soggetti coi quali abbiano concluso un contratto di conto corrente. Tali disposizioni si applicano alle comunicazioni della prima cessione del credito o dello sconto in fattura inviate all'Agenzia delle entrate a partire dal 1° maggio 2022.

Il comma 1 dell'articolo 10-quater del decreto legge 4 del 2022 stabilisce che per le spese sostenute nel 2021, nonché per le rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute nel 2020, la comunicazione per l'esercizio delle opzioni di sconto sul corrispettivo o cessione del credito, relative alle detrazioni spettanti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero o restauro della facciata degli edifici, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici (sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari, sia par gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici) deve essere trasmessa, a pena di decadenza, all'Agenzia delle Entrate, entro il 29 aprile 2022. Da ultimo, l'articolo 29-ter del decreto legge n.17 del 2022, per consentire l'esercizio delle opzioni di sconto sul corrispettivo o cessione del credito relative ad alcune agevolazioni fiscali, tra cui quelle edilizie, permette per l'anno 2022, ai soggetti IRES e i titolari di partita IVA, che sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi entro il 30 novembre 2022, di trasmettere all'Agenzia delle Entrate la comunicazione per l'esercizio delle predette opzioni anche successivamente al termine del 29 aprile 2022 ma, comunque, entro il 15 ottobre 2022.

Tra le spese detraibili rientrano anche quelle sostenute per il rilascio del visto di conformità, delle asseverazioni e delle attestazioni. I tecnici abilitati devono asseverare la congruità dei prezzi, secondo le disposizioni del modificato comma 13-bis dell'articolo 119; occorre fare riferimento - oltre ai prezzari individuati dal decreto MISE del 6 agosto del 2020 - anche ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con decreto del Ministro della transizione ecologica (Gazzetta Ufficiale 14 febbraio 2022). Non è previsto l'obbligo del rilascio del visto di conformità e delle relative asseverazioni/attestazioni, ai fini della fruizione dello sconto in fattura o della cessione del credito, per le opere, già classificate come attività di edilizia libera e per gli interventi di importo complessivo non superiore a 10.000 euro, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell'edificio, fatta eccezione per gli interventi relativi al cd. bonus facciate.

Al riguardo, l'articolo 3-sexies del decreto-legge proroga termini (n. 228 del 2021) dispone che per le spese sostenute dal 12 novembre 2021 fino al 31 dicembre 2021 per interventi edilizi agevolabili (bonus edilizi diversi dal Superbonus) in edilizia libera o di importo complessivo non superiore a 10.000 euro, non ricorre l'obbligo del visto di conformità e dell'attestazione della congruità delle spese (fatta eccezione per gli interventi ammessi al Bonus facciate) al fine di usufruire dell'agevolazione fiscale (detrazione) sotto forma di credito d'imposta cedibile o di sconto in fattura.

A tale proposito, nel corso dell'audizione svoltasi al Senato il 10 febbraio 2022, il direttore dell'Agenzia delle entrate ha rappresentato che alla data del 31 dicembre 2021, le cessioni e gli sconti in fattura comunicati all'Agenzia delle entrate attraverso l'apposita piattaforma telematica sono stati:
• quasi 4,8 milioni (0,1 milioni nel 2020 e 4,7 milioni nel 2021);
• per un controvalore complessivo di oltre 38,4 miliardi di euro (0,6 miliardi nel 2020 e 37,8 miliardi nel 2021).

Nel corso dell'audizione  sono stati presentati altresì i dati relativi all'attività di analisi e controllo svolta dall'Agenzia stessa e della Guardia di finanza sulla circolazione dei crediti d'imposta. Secondo tali informazioni l'ammontare complessivo di crediti d'imposta inesistenti di cui agli articoli 119 e seguenti del Decreto Rilancio ammonta a circa 4,4 miliardi di euro. In particolare:

• 160 milioni di euro sono stati sospesi e scartati dall'Agenzia sulla piattaforma "cessione crediti", per effetto delle disposizioni introdotte con il Decreto anti-frode, che consente all'Agenzia di effettuare tale controllo preventivo in presenza di profili di rischio;
• 2,3 miliardi sono oggetto di sequestri preventivi da parte dell'Autorità giudiziaria, a seguito di segnalazione dell'Agenzia delle entrate e della Guardia di finanza;
• i restanti importi sono oggetto di indagini in corso e di richieste di sequestro preventivo inoltrate alle competenti Autorità giudiziarie.

Successivamente alla conversione in legge del decreto Rilancio, sono stati pubblicati in Gazzetta Ufficiale i decreti del MISE recanti i requisiti tecnici e delle asseverazioni per l'accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici.

Sul sito dell'Agenzia delle entrate sono altresì consultabili la guida sul Superbonus 110%, aggiornata a giugno 2022, la - Circolare 8 agosto 2020, n. 24/E "Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché opzione per la cessione o per lo sconto in luogo della detrazione previste dagli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio) convertito con modificazione dalla legge 17 luglio 2020, n. 77– Primi chiarimenti, nonché il Provvedimento n. 326047 che ha approvato le specifiche tecniche per la predisposizione e trasmissione telematica delle comunicazioni dell'opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica (Superbonus) da inviarsi all'Amministrazione finanziaria in caso di opzione per la cessione del credito e per lo sconto sul corrispettivo.  

In sintesi con il provvedimento L'Agenzia chiarisce che la comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello di sostenimento delle spese per cui viene esercitata l'opzione, quindi per le spese effettuate nel 2020 la finestra va dal 15 ottobre 2020 al 16 marzo 2021. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate prot. n. 51374 del 22 febbraio 2021, limitatamente alle spese sostenute nell'anno 2020, il suddetto termine per la comunicazione delle opzioni è stato prorogato al 31 marzo 2021 e successivamente il provvedimento prot. n. 83933/2021 ha ulteriormente prorogato  al 15 aprile 2021. Il modello dovrà essere trasmesso dal beneficiario della detrazione per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari o dall'amministratore del condominio per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici, anche tramite intermediari abilitati. Nel modello vanno indicati i dati del beneficiario, o del suo rappresentante, il codice fiscale del condominio e dell'amministratore nei casi di interventi sulle parti comuni di un edificio. Solo in presenza di Superbonus, poi, andrà compilata la parte con i dati dei responsabili del visto di conformità, dell'asseverazione dell'efficienza energetica e dell'asseverazione del rischio sismico.

Il quadro A accoglie i dati sulla tipologia di intervento, il quadro B quelli catastali. Nel quadro C andrà barrata la tipologia di opzione, se si sceglie cioè il contributo sotto forma di sconto o la cessione del credito, e indicati i soggetti beneficiari. Il quadro D è dedicato ai dati dei cessionari o dei fornitori che applicano lo sconto e va compilato solo se è intervenuta la relativa accettazione.

Da ultimo, è stata pubblicata dall'Agenzia delle entrate la  circolare n. 23/E  (23 giugno 2022) che reca chiarimenti sulle numerose modifiche normative che si sono succedute a partire dalla legge di bilancio 2022 in materia di bonus edilizi e cessione del credito.

La Commissione parlamentare di vigilanza sull'anagrafe tributaria ha approvato la Relazione sull'applicazione delle misure fiscali per la riqualificazione energetica e sismica. Il testo contiene una dettagliata ricostruzione normativa nonché le osservazioni e le proposte avanzate nel corso delle audizioni. Nelle conclusioni della Relazione vengono inoltre suggerite alcune misure normative volte a:

• estendere la durata dell'incentivo;
• provvedere a un riordino delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di riqualificazioni edilizie (attraverso la redazione di un Testo unico compilativo) che risultano frammentate in una molteplicità di provvedimenti fra loro correlati attraverso complessi richiami incrociati;
• rendere strutturali lo sconto in fattura e la cessione del credito;
• semplificare le procedure per poter accedere al superbonus;
• prevedere un termine, dal momento della conclusione dei lavori, entro il quale i professionisti tecnici possano procedere a un ravvedimento operoso onde poter sanare errori materiali o ritardi di scarso rilievo;
• considerare la possibilità di estendere il superbonus anche alle spese relative a rimozione e smaltimento dell'amianto;
• istituire presso il MISE un Osservatorio di carattere consultivo sulla materia, a cui possano partecipare anche esponenti di categorie e ordini professionali.

Il comma 37 della legge di bilancio 2022 dispone la proroga fino al 31 dicembre 2024 delle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di efficienza energetica, di ristrutturazione edilizia, nonché per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. Per tali ultime spese la norma riduce altresì l'importo massimo detraibile, fissandolo nella misura di 10.000 euro per l'anno 2022 e di 5.000 euro per gli anni 2023 e 2024. Il comma 42 della medesima legge introduce una detrazione dall'imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute dal 1°gennaio 2022 al 31 dicembre 2022 per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti.

La detrazione, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 75 per cento delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a:

• 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
• 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• 30.000 a euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

 La detrazione in esame spetta anche per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche nonché in caso di sostituzione dell'impianto, per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell'impianto sostituito.

Il decreto-legge n. 34 del 2019 ha disposto, tra l'altro, la tassazione agevolata - con applicazione dell'imposta di registro e delle imposte ipocatastali in misura fissa - per gli interventi di sostituzione di vecchi edifici (articolo 7), nonché l'estensione delledetrazioni per gli interventi di rafforzamento antisismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici (articolo 8) e le semplificazioni degli incentivi fiscali per interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico (articolo 10). 

Si segnala che il Servizio studi della Camera, in collaborazione con l'istituto di ricerca CRESME ha pubblicato un dossier in materia di recupero e riqualificazione energetica del patrimonio edilizio da cui emerge che gli incentivi  fiscali  per  il  recupero  edilizio  e  per  la  riqualificazione  energetica  hanno  interessato  dal  1998  al  2020, oltre 21  milioni  di  interventi.  In  ventidue  anni  le  misure di incentivazione fiscale hanno attivato investimenti pari a oltre  346 miliardi  di euro. Il dato a consuntivo per il  2019 indica un volume di investimenti pari a 28.762 milioni   di   euro   veicolati   dagli   incentivi   fiscali   per   il   recupero   edilizio,   la   riqualificazione  energetica,  la  riduzione  del  rischio  sismico  e  la  riqualificazione  delle facciate (la previsione elaborata nel rapporto dello scorso anno per il 2019  era stata di 28.963 milioni di euro).

Nel 2020, a causa della crisi pandemica, la previsione costruita a partire dai dati dei primi nove mesi dell'anno porta a stimare questo valore in 25.105 milioni di euro , con una  flessione del 12,7% rispetto al 2019.

Per un approfondimento delle agevolazioni fiscali previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica si rinvia alla Guida dell'Agenzia delle entrate, nonché alle schede alla pagina web Detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e di efficienza energetica del Portale della documentazione della Camera dei deputati e allo studio realizzato dal Servizio Studi della Camera dei deputati in collaborazione con il CRESME (Centro ricerche economiche sociali di mercato per l'edilizia e il territorio) Il recupero e la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio: una stima dell'impatto delle misure di incentivazione.

Secondo i dati presentati dall'Enea nel suo Rapporto sul Superbonus 110%, al 30 GIUGNO 2022, erano in corso 199.124 interventi edilizi incentivati, per circa 35.2 miliardi di investimenti ammessi a detrazione che porteranno a detrazioni per 38.7 miliardi di euro. Sono 30.167 i lavori condominiali avviati (66,2% già ultimati), che rappresentano il 49 % del totale degli investimenti, mentre i lavori negli edifici unifamiliari e nelle unità immobiliari funzionalmente indipendenti sono rispettivamente 107.143 (73,9% già realizzati che rappresentano il 34,1 % del totale investimenti) e 61.809 (77,9% realizzati che rappresentano il 16,9% degli investimenti). La regione con più lavori avviati è la Lombardia (30.721 edifici per un totale di oltre 5.8 miliardi di euro di investimenti ammessi a detrazione), seguita dal Veneto (24.670 interventi e 3.3 miliardi di euro d'investimenti) e dal Lazio (17.905 interventi già avviati e 3.3 miliardi di euro di investimenti).

Il comma 4-ter del decreto legge n.36 del 2022 reca una modifica al comma 4 dell'articolo 119 in materia di realizzazione di interventi di riduzione del rischio sismico e, come intervento trainato, di eliminazione delle barriere architettoniche, allorché eseguito congiuntamente agli interventi antisismici, specificando le condizioni e i termini per avvalersi della detrazione prevista al 110 per cento per l'acquisto di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia con criteri antisismici ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (cd. sismabonus acquisti). La norma chiarisce che per gli acquirenti delle unità immobiliari che alla data del 30 giugno 2022 abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato, che abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta, che abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, che abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico e che l'immobile sia accatastato almeno in categoria F/4, l'atto definitivo di compravendita potrà essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022.

Il comma 4-ter del decreto legge n.36 del 2022 reca una modifica al comma 4 dell'articolo 119 in materia di realizzazione di interventi di riduzione del rischio sismico e, come intervento trainato, di eliminazione delle barriere architettoniche, allorché eseguito congiuntamente agli interventi antisismici, specificando le condizioni e i termini per avvalersi della detrazione prevista al 110 per cento per l'acquisto di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia con criteri antisismici ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (cd. sismabonus acquisti). La norma chiarisce che per gli acquirenti delle unità immobiliari che alla data del 30 giugno 2022 abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato, che abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta, che abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, che abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico e che l'immobile sia accatastato almeno in categoria F/4, l'atto definitivo di compravendita potrà essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022.

• La cessione del credito
  aggiornato a 5 febbraio 2024

• Guida dell'Agenzia delle entrate sul bonus ristrutturazioni edilizie (febbraio 2018)

Al fine di incoraggiare l'emersione di base imponibile, il legislatore nel tempo ha esteso il regime della cd. cedolare secca (che consente di optare per un'imposta sostitutiva ad aliquota unica, in luogo delle ordinarie regole IRPEF) sui redditi derivanti dalle locazioni immobiliari. Il regime agevolato consente di applicare ai redditi derivanti da locazione (ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23)  un' imposta sostitutiva del 21% (ovvero del 10% in presenza di locazioni a canone concordato).

Il comma 6 della legge di bilancio 2020 riduce dal 15 al 10 per cento, a regime, la misura dell'aliquota della cedolare secca da applicare ai canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa.

I commi 381-384 della legge di bilancio 2021 attribuiscono un contributo a fondo perduto, per l'anno 2021, al locatore di immobile adibito a uso abitativo (solo abitazione principale) situato in un comune ad alta tensione abitativa in caso di riduzione del canone di locazione. Il contributo è pari al 50% della riduzionedel canone entro il limite massimo annuo di 1.200 europer singolo locatore .Per tale finalità è autorizzata la spesa di 50 milionidi euro per l'anno 2021.

L'articolo 28 del dl 34 del 2020 introduce un credito d'imposta per l'ammontare mensile del canone di locazione di immobili a uso non abitativo a favore di alcuni soggetti esercenti attività d'impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro, che hanno subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi. Per le strutture alberghiere e agrituristiche, le agenzie di viaggio e turismo e i tour operator, il credito d'imposta spetta indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d'imposta precedente. La disposizione estende il credito d'imposta, anche se in misura minore, alle imprese esercenti attività di commercio al dettaglio, con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro ed elimina, per le imprese che hanno avviato l'attività nel 2019 e per alcuni comuni colpiti da eventi calamitosi (con stato di emergenza ancora in atto alla data di dichiarazione dello stato di emergenza Covid-19), il vincolo della diminuzione del fatturato o dei corrispettivi; è stato inoltre specificato che il credito d'imposta può essere ceduto al locatore in luogo del pagamento della corrispondente parte del canone, previo consenso del locatore.

Il decreto legge n. 162 del 2019 estende ai comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi, inclusi i comuni colpiti dagli eventi sismici del Centro Italia, la riduzione dell'aliquota dal 15 al 10 per cento, a regime, della cedolare secca da applicare ai canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa

L'articolo 1, comma  59 della legge di bilancio 2019 ha esteso il regime della cedolare ai contratti stipulati nell'anno 2019 relativi a locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 fino a 600 mq di superficie. Lo stesso provvedimento (comma 1127) ha elevato al cento per cento la misura del relativo acconto a decorrere dal 2021.

In precedenza, il decreto-legge n. 50 del 2017 (articolo 4) aveva previsto la possibilità di optare per l'applicazione della cedolare secca con aliquota al 21 per cento sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo, se stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line. Tali norme si applicano per i contratti stipulati dal 1 giugno 2017. E' stata introdotta una specifica disciplina degli obblighi informativi posti a carico degli intermediari; se tali soggetti intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21 per cento all'atto dell'accredito, a titolo di acconto o d'imposta a seconda che sia stata effettuata o meno l'opzione per la cedolare secca.

L'Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti sul regime fiscale delle locazioni brevi con la circolare 24/E del 12 ottobre 2017. 

L'Autorità garante della concorrenza e del mercato il 24 novembre 2017 ha trasmesso al Parlamento una segnalazione sulla norma descritta, evidenziando profili di impatto restrittivo della concorrenza: l'obbligo fiscale inerente all'assunzione della qualità di sostituto d'imposta, infatti, rappresentando un ulteriore onere amministrativo non direttamente collegato con l'attività d'impresa svolta dagli operatori del settore, è ritenuto suscettibile di disincentivare gli intermediari dal mettere a disposizione dei conduttori forme di pagamento digitale sulle proprie piattaforme. 

L'articolo 3-bis del decreto-legge n. 34 del 2019 abroga l'obbligo della comunicazione della proroga della cd. cedolare secca e la relativa sanzione.

Il medesimo provvedimento (articolo 13-quater) per contrastare l'evasione nel settore turistico-ricettivo, stabilisce che gli intermediari immobiliari residenti in Italia, appartenenti al medesimo gruppo degli intermediari non residenti che non abbiano nominato un rappresentante fiscale, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve. I dati relativi alle generalità delle persone alloggiate presso le strutture ricettive, forniti dal Ministero dell'interno all'Agenzia delle Entrate in forma anonima e aggregata per struttura ricettiva, sono tramessi ai comuni che hanno istituito l'imposta di soggiorno o il contributo di soggiorno a fini di monitoraggio. Viene istituita una apposita banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi, identificate secondo un codice alfanumerico, da utilizzare in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dei servizi all'utenza, consentendone l'accesso all'Agenzia delle entrate.
I titolari delle strutture ricettive, gli intermediari e i soggetti che gestiscono portali telematici devono pubblicare il richiamato codice identificativo nelle comunicazioni inerenti all'offerta e alla promozione, pena la sanzione pecuniaria da 500 euro a 5.000 euro.

Con riferimento al regime fiscale delle locazioni, si rammenta alla luce delle ultime novità normative la dichiarazione con cui si attesta la rispondenza del contenuto economico e normativo di un contratto di locazione a canone concordato - transitorio o per studenti universitari - agli accordi definiti a livello locale, possa essere fatta valere per tutti i contratti di locazione stipulati successivamente al suo rilascio e aventi il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'Accordo Territoriale del Comune a cui essa si riferisce (articolo 7 del decreto-legge n. 73 del 2022).

Il decreto-legge Rilancio (decreto-legge n. 34 del 2020), in ragione dell'emergenza coronavirus, ha abolito la prima rata IMU 2020 per i possessori di immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali o stabilimenti termali, così come per gli immobili di agriturismi, villaggi turistici, ostelli della gioventù e campeggi, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività. L'agevolazione è estesa agli immobili in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell'ambito di eventi fieristici o manifestazioni (articolo177).

Il comma 772 della legge di bilancio 2020 dispone, relativamente agli immobili strumentali, la deducibilità dell'IMU dal reddito di impresa e dal reddito derivante dall'esercizio di arti e professioni, diversamente da quanto accade per l'IRAP, imposta rispetto alla quale il tributo locale risulta, invece, indeducibile. In via transitoria, il comma 773, stabilisce che la deduzione si applica nella misura del 60 per cento per gli anni 2020 e 2021 (ovvero per i periodi d'imposta successivi a quello in corso, rispettivamente, al 31 dicembre 2019 e al 31 dicembre 2020), mentre l'intera deducibilità dell'IMU, dell'IMI e dell'IMIS ha effetto a decorrere dal 2022, ovvero dal periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2021. La deducibilità per l'anno 2019 viene invece fissata nella misura del 50 per cento dai commi 4 e 5.

Si ricorda che l'articolo 3 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, cd. decreto crescita, ha progressivamente incrementato la percentuale deducibile dal reddito d'impresa e dal reddito professionale dell'IMU dovuta sui beni strumentali, sino a raggiungere la totale deducibilità dell'imposta a decorrere dal 2023 (più precisamente, dal periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2022).

Con riferimento alla tassazione delle imprese del settore immobiliare, la legge di bilancio 2019 (articolo 1, commi 7 e 8 della legge n. 145 del 2018) chiarisce che, per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, gli interessi passivi riferiti a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione, sono esclusi dalla deducibilità secondo gli ordinari limiti e regole previsti dalla disciplina IRES (articolo 96 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi). 

In sostanza, la norma è volta a mantenere ferma, per tali imprese, l'esclusione degli interessi passivi riferiti a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione dalla deducibilità secondo le regole ordinarie (ex articolo 96 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi - TUIR, di cui al D.P.R. n. 917 del 1986), ovvero nei limiti del 30 per cento del risultato operativo lordo (ROL).

Anche l'imposizione sui trasferimenti immobiliari è stata oggetto di modifiche nel corso degli ultimi anni, sia al fine di razionalizzarne la misura e le modalità applicative, sia per contrastare la crisi del settore immobiliare attraverso la leva fiscale. I trasferimenti immobiliari in Italia sono assoggettati alle:

• imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso, ovvero IVA, imposte di registro e di bollo e imposte ipotecarie e catastali. In particolare, le imposte ipotecarie e catastali sono in somma fissa per i trasferimenti onerosi e in percentuale per la parte non agevolata di successioni e donazioni. Inoltre, negli anni più recenti, le aliquote IVA del 4 per cento sull'acquisto dell'abitazione principale (n. 21 della tabella A, parte II, allegata al Dpr n. 633/1972) e del 10 per cento sugli acquisti di immobili non di lusso che non rientrano nell'ambito dell'agevolazione sull'abitazione di residenza (n. 127-undecies della tabella A, parte III, allegata al Dpr n. 633/1972) sono rimaste invariate, mentre l'aliquota applicata agli acquisti dei fabbricati di lusso, che è l'aliquota ordinaria, è aumentata progressivamente fino al 22 per cento. L'imposta sugli atti traslativi a titolo oneroso esenti da IVA è stata modificata nel 2014, con una riduzione dell'incidenza della tassazione immobiliare complessiva, dal 10 per cento al 9 per cento, e, in particolare, della tassazione relativa all'abitazione principale, dal 3 per cento al 2 per cento (articolo 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, che modifica, a decorrere dal 2014, l'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986);
• imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito, ovvero su successioni e donazioni. È anzitutto prevista una franchigia di un milione di euro per i parenti in linea retta e di 100 mila euro per fratelli e sorelle e il prelievo varia a seconda del grado di parentela tra cedente e beneficiario, con un'aliquota compresa tra il 4 per cento e l'8 per cento, cui si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali rispettivamente fissate al 2 per cento e all'1 per cento (per le successioni: articolo 2, comma 48, decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262; per le donazioni: comma 49 del medesimo decreto).

Più nello specifico i trasferimenti immobiliari sono assoggettati ad imposta di registro sul corrispettivo pagato ovvero, su richiesta dell'acquirente al notaio rogante, sul valore catastale del fabbricato. In particolare, per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'acquirente può scegliere - richiedendolo al notaio rogante - di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato. Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione come stabilito dall'articolo 43 del Testo unico sull'imposta di registro (TUR) che prevede che la base imponibile, per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, è costituita dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto e, in base all'articolo 51 dello stesso TUR, in caso di atti riguardanti i beni immobili o i diritti reali immobiliari, per valore deve intendersi il valore venale in comune commercio.

Successivamente l'articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 ha stabilito che, in deroga al sopra citato articolo 43, per i trasferimenti immobiliari, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, indipendentemente dal corrispettivo pattuito nell'atto (cosiddetto prezzo-valore).

Si ricorda che il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla prima casa) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120. Nel caso di acquisto di prima casa il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

L'aliquota è pari al 9 per cento, che scende al 2 per cento per la casa adibita ad abitazione, ove non di lusso, con esclusione cioè di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9^. a cui vanno aggiunte le imposte catastale e ipotecaria, nella misura di 50 euro ciascuna, per le operazioni di vendita fra privati o impresa con vendita esente da Iva, e nella misura di 200 euro ciascuna se soggette a Iva.

Se il venditore è un'impresa, i trasferimenti sono soggetti a IVA del 10% (22% in caso di abitazioni di lusso), che scende al 4% ove sussistano i requisiti di prima casa.

 Si ricorda che la cessione è soggetta a Iva nei seguenti casi:

• vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell'atto di vendita);
• vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell'atto di vendita).

Si applica, infine, l'aliquota del 15 per cento per i trasferimenti di terreni agricoli a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986).

In caso di trasferimento di proprietà per successione e donazione si applica l'imposta ipotecaria nella misura del 2% e l'imposta catastale nella misura dell'1% del valore dell'immobile. Ove si tratta di prima casa il beneficiario sostiene le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna (articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342).

Recentemente l'articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 (decreto crescita) ha introdotto un regime di tassazione agevolata per incentivare gli interventi su vecchi edifici, allo scopo di conseguire classi energetiche elevate e il rispetto delle norme antisismiche. Esso consiste nell'applicazione dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa sui trasferimenti di detti beni. In particolare si dispone in via temporanea (sino al 31 dicembre 2021) l'applicazione dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che entro i successivi dieci anni provvedono: alla demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale variazione oppure agli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, nonché agli interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti dal TU edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001, articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), e all'alienazione degli stessi.

Sulla materia sono state presentata alcune ipotesi di riforma nel Documento conclusivo dell'indagine conoscitiva: Per una riforma della fiscalità immobiliare, equità, semplificazione e rilancio del settore svolta dalla Commissione parlamentare di vigilanza sull'anagrafe tributaria, che tiene conto delle proposte avanzate nel corso di numerose audizioni.

Nel testo si sottolinea l'esigenza di ridurre l'aliquota dell'imposta di registro sulla seconda casa e sulla prima casa di lusso, poiché l'attuale gravosa aliquota al 9% ne riduce pesantemente la commercializzazione; ciò anche nell'ottica di incentivare acquirenti esteri. Viene segnalata altresì la possibilità di estendere il meccanismo del prezzo-valore ai trasferimenti di immobili non abitativi, onde dare certezza al contribuente sui costi fiscali connessi ai trasferimenti immobiliari e ridurre al minimo il contenzioso. Si suggerisce inoltre di ridurre l'aliquota del 15% dell'imposta di registro prevista per le cessioni di terreni agricoli laddove permanga l'uso agricolo e introducendo semplificazioni, anche da un punto di vista notarile, per i trasferimenti.

Il decreto Rilancio (articolo 137 del decreto-legge n. 34 del 2020) proroga la facoltà di rideterminare i valori delle partecipazioni in società non quotate e dei terreni (sia agricoli sia edificabili) posseduti, sulla base di una perizia giurata di stima, a condizione che il valore così rideterminato sia assoggettato a un'imposta sostitutiva il cui versamento può essere rateizzato fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo. Il termine per il versamento della prima rata, nonché quello per la redazione e il giuramento della perizia, sono fissati al 15 novembre 2020.

Un tema di particolare attenzione, e che ha generato un dibattito di giurisprudenza e prassi, riguarda l'assoggettamento ai tributi immobiliari delle costruzioni ubicate nel mare territoriale e, in particolare, le piattaforme petrolifere.

Una prima sentenza della sezione tributaria della Corte di Cassazione (sentenza del 21 febbraio 2005 n. 13794) aveva accolto le istanze degli enti locali in ordine al potere impositivo del comune sulle acque territoriali. Secondo la sentenza della Corte, "sull'intero territorio dello Stato, ivi compreso il mare territoriale, convivono e si esercitano i poteri dello Stato, contestualmente ai poteri dell'Ente regione e degli Enti locali". Per questo motivo "non è configurabile, quindi, che su una porzione del territorio inteso in senso lato su cui si esercita la sovranità dello Stato non convivano i poteri delle autorità regionali e locali".

Con una pronuncia più specifica, la sentenza della Corte di Cassazione n. 3618 del 25 febbraio 2016 ha sancito l'assoggettamento delle piattaforme petrolifere alle imposte immobiliari comunali. Nella fattispecie, trattandosi di competenze fiscali relative all'anno 1999, la Corte ne ha disposto l'assoggettamento a ICI.

In particolare, la Corte ha chiarito che le piattaforme petrolifere sono e classificabili nella categoria D/7 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni), stante la riconducibilità delle stesse al concetto di immobile ai fini civili e fiscali, l'idoneità all'accatastamento e la capacità di produrre un reddito proprio. Con riferimento a quest'ultimo punto, in particolare, la Cassazione ha ritenuto che detti manufatti hanno una propria attività produttiva, suscettibile di valutazione economica ed idonea a produrre un reddito funzionale allo stoccaggio e al trattamento dei prodotti estratti da immettere nelle condutture, dopo la lavorazione del materiale.

A tali beni, pertanto, a parere della Corte risulta applicabile l'articolo 5, comma 3, del decreto legislativo n. 504 del 1992, il quale prevede che, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, il valore è determinato secondo i criteri contabili.

La Corte ha ribadito inoltre la potestà degli enti locali nell'ambito del mare territoriale fino ad una distanza di 12 miglia marine; ha inoltre affermato che - anche se il mare non è ricompreso tra i beni del demanio marittimo - i beni infissi nel fondo del mare territoriale sono equiparabili a quelli del demanio marittimo, in base all'articolo 29 del codice della navigazione.

 Il Governo, rispondendo all'interrogazione parlamentare 5-08070 in data 10 marzo 2016, ha rilevato che - previo approfondimento agli Uffici tecnici dell'Amministrazione finanziaria del compito di approfondire la problematica – la questione richiedeva una soluzione normativa.

 Successivamente, con la risoluzione n. 3/DF del 1° giugno 2016, il Dipartimento delle finanze del Ministero dell'economia e delle finanze - sollecitato dalle associazioni di categoria – ha espresso considerazioni diverse rispetto a quanto affermato dalla Cassazione.

Preliminarmente il DF ha rilevato che le piattaforme petrolifere situate nel mare territoriale presentano le caratteristiche di un immobile a destinazione speciale e particolare, che le farebbero rientrare, quali impianti, in una delle categorie catastali dei gruppi D ed E.

Il Dipartimento ha comunque ricordato che, a decorrere dal 1° gennaio 2016, per effetto della legge di stabilità 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D e E, è effettuata tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento. Ai sensi della suddetta norma, sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo. Detti nuovi criteri di determinazione della rendita catastale di detti immobili incidono sul calcolo della base imponibile dell'IMU e del tributo per i servizi indivisibili (TASI) in virtù del rinvio operato alle norme in tema di IMU dall'articolo 1, comma 675, della legge di stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147) che disciplina la TASI.

Tuttavia, ha sottolineato il Dipartimento delle finanze, secondo le disposizioni che regolano il sistema catastale, tali cespiti non sono oggetto di inventariazione negli atti del catasto, poiché è l'Istituto idrografico della Marina – e non l'Amministrazione del catasto e dei servizi tecnici erariali – l'Organo Cartografico dello Stato designato al rilievo sistematico dei mari italiani (di cui alla legge 2 febbraio 1960, n. 68). Ha aggiunto che l'IMU, ai sensi dell'articolo 13, comma 2, del decreto-legge n. 201 del 2011, ha per presupposto il possesso di immobili e che a tali fini vengono espressamente richiamate "le definizioni di cui all'articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504",  il quale stabilisce che per "fabbricato" si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano.

Il Ministero ha concluso dunque che, dal momento che tale ultima norma fa riferimento esplicito al catasto edilizio urbano, per applicare i criteri di calcolo del valore contabile di cui al menzionato articolo 5, comma 3, del D. Lgs. n. 504 del 1992 occorre uno specifico intervento normativo, atto a consentire non solo il censimento delle costruzioni (dotate di autonomia funzionale e reddituale) site nel mare territoriale, anche con riferimento alla relativa delimitazione, georeferenziazione e riferibilità ad uno specifico Comune censuario, ma anche l'ampliamento del presupposto impositivo dell'IMU e della TASI.

Sul punto si ricorda infine che, in data 12 luglio 2016 la VI Commissione Finanze della Camera ha approvato, con distinte votazioni, tre risoluzioni dal testo analogo (7-01017 Alberti, 7-01023 Petrini e 7-01041 Paglia) intese a consentire la tassabilità delle piattaforme petrolifere ai fini delle imposte locali sugli immobili.

Più in dettaglio, la risoluzione 7-01041 Paglia ha impegnato il Governo ad assumere iniziative per stabilire il pieno assoggettamento delle piattaforme petrolifere ad accatastamento, dunque ad ICI, IMU e TASI; allo scopo, si impegnava l'esecutivo ad opportunamente modificare la disciplina vigente in tema di presupposto d'imposta e di modalità di accatastamento, nonché a consentire la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare tramite stima diretta tenendo conto anche delle piattaforme petrolifere situate nel mare territoriale.

La risoluzione 7-01023 Petrini ha impegnato il Governo ad uniformare all'orientamento giurisprudenziale consolidato il quadro normativo relativo alla imponibilità delle piattaforme petrolifere ai fini della tassazione immobiliare e, in particolare, a includere le stesse tra gli immobili classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, per i quali il valore è determinato in base al valore contabile.

Analogamente, la risoluzione 7-01017 Alberti ha impegnato il Governo ad assumere le opportune iniziative per uniformarsi all'orientamento della Corte di Cassazione, in particolare stabilendo la tassabilità ai fini delle imposte locali delle piattaforme petrolifere, il cui valore è determinato secondo i criteri contabili; riconoscendo la potestà impositiva degli enti locali nell'ambito del mare territoriale ed attribuendo ai medesimi enti locali la soggettività tributaria attiva in merito all'imposizione locale sulle piattaforme petrolifere, con ogni effetto in ordine alla gestione del tributo e all'attribuzione del gettito.

Nella seduta della VI Commissione del 12 luglio 2016 il Governo ha espresso una valutazione favorevole su tutte e tre le risoluzioni, in discussione congiunta.

L'imposizione sui trasferimenti immobiliari è stata oggetto di alcune modifiche nel corso della XVII legislatura, per contrastare la crisi del settore immobiliare attraverso la leva fiscale e per razionalizzare la misura e le modalità applicative delle diverse forme di prelievo.

Sotto il primo profilo, l'articolo 16 del decreto-legge n. 18 del 2016 ha disposto l'applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa sui trasferimenti di immobili nell'ambito di vendite giudiziarie. Anche i trasferimenti immobiliari effettuati nell'ambito di vendite giudiziarie in favore di soggetti che non svolgono attività d'impresa sono stati assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro, in caso di acquisto della prima casa.

Tali misure (legge di bilancio 2017, comma 32) hanno avuto efficacia sino al 30 giugno 2017.

Inoltre, la legge di stabilità 2016 (comma 55) ha consentito di usufruire dell'imposta di registro con l'aliquota agevolata al 2 per cento, prevista per l'acquisto dell'abitazione principale, anche a chi al momento del rogito possiede già un immobile, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data dell'atto. Il medesimo provvedimento (comma 56) ha introdotto una detrazione IRPEF del 50 per cento dell'importo corrisposto per il pagamento dell'IVA sull'acquisto, effettuato entro il 2016, di abitazioni di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione è pari al 50 per cento dell'imposta dovuta ed è ripartita in 10 quote annuali. Il decreto-legge n. 244 del 2016 (articolo 9, comma 9-octies) ha disposto la stessa agevolazione anche agli acquisti effettuati nel 2017.

La razionalizzazione dell'imposizione indiretta sui trasferimenti di immobili è stata effettuata dall'articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013 che (attraverso una novella all'articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011 sul c.d. federalismo municipale) a decorrere dal 1° gennaio 2014.

E' stata introdotta un'aliquota unica, pari al 9 per cento per tutti i trasferimenti ad eccezione della casa adibita ad abitazione principale non di lusso, cui si applica l'aliquota del 2 per cento.

E' stata confermata l'esenzione dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, mentre i predetti atti sono asseggettati a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro (mentre nel testo previgente, che sarebbe stato applicato dal 1° gennaio 2014, era prevista l'esenzione totale).

E' stato elevato da 168 a 200 euro l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastalein tutti quei casi in cui esso sia stabilito in misura fissa da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014. Sull'interpretazione delle predette norme è intervenuto uno studio del notariato.

Le ulteriori, seguenti modifiche al regime dei trasferimenti immobiliari sono state introdotte dalla legge di stabilità 2014 (L. 147/2013):

• il comma 164, in deroga al principio di alternatività Iva/registro, prevede l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale (nella misura del 4 per cento) sulle cessioni da parte degli utilizzatori di contratti di locazione finanziaria di immobili strumentali;
• il comma 729 sopprime la devoluzione ai comuni del gettito della fiscalità immobiliare prevista nel D.Lgs. n. 23 del 2011 sul federalismo municipale (imposte di registro, ipotecarie, ipocatastali, cedolare secca ed altre);
• il comma 608 ripristina le agevolazioni per la piccola proprietà contadina già soppresse dal D.Lgs. n. 23 del 2011: pertanto gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all'imposta catastale nella misura dell'1 per cento; gli onorari dei notai per gli atti suindicati sono ridotti alla metà;
• il comma 609 stabilisce che qualora il trasferimento abbia per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali l'imposta si applica nella misura del 12 per cento;
• il comma 737 stabilisce che agli atti aventi ad oggetto trasferimenti gratuiti di beni di qualsiasi natura,effettuati nell'ambito di operazioni di riorganizzazione tra enti appartenenti alla medesima struttura organizzativa politica, sindacale, di categoria, religiosa, assistenziale o culturale, si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

L'articolo 20, comma 4-ter, del decreto-legge n. 133 del 2014 ha previsto ulteriori ipotesi in cui continuano ad applicarsi le predette esenzioni e le agevolazioni tributarie: si tratta, in particolare delle operazioni di permuta tra beni immobili dello Stato e degli enti locali, della vendita a trattativa privata anche in blocco e delle procedure di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, anche attraverso fondi immobiliari e società di cartolarizzazione, nonché dei trasferimenti di proprietà per edilizia residenziale pubblica, della concessione del diritto di superficie sulle aree stesse e della cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni.

L'Agenzia delle entrate ha emanato la circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 che reca i chiarimenti in materia di trasferimenti immobiliari alla luce della nuova disciplina introdotta nel corso del 2014.

Si ricorda inoltre che il D. Lgs. n. 175 del 2014 (in materia di semplificazione fiscale) ha previsto alcune novità che si riflettono anche sul regime fiscale dei trasferimenti di immobili. Anzitutto, l'articolo 33 ha modificato i criteri da utilizzare per l'individuazione degli immobili per cui è possibile fruire delle agevolazioni Iva per gli atti di trasferimento riguardanti gli immobili a uso abitativo. Non assumono più rilievo, ai fini dell'applicazione delle agevolazioni sulle prime case di abitazione, i criteri dettati per l'individuazione degli immobili di lusso dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969; in luogo di tali criteri, si fa riferimento alle categorie catastali, per cui l'abitazione principale che usufruisce delle agevolazioni è quella che non rientra nelle categorie A1, A8 e A9 (rispettivamente abitazioni signorili, ville e castelli). Il successivo articolo 34 mira a rendere operativa la normativa introdotta dal decreto-legge n. 145 del 2013 in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici. Si specifica che la presentazione "successiva" dell'attestato di prestazione energetica (dopo il pagamento della sanzione e, comunque, entro quarantacinque giorni) sia effettuata al Ministero dello sviluppo economico. L'Agenzia delle entrate, sulla base dì apposite intese con il MISE individua, nel quadro delle informazioni disponibili acquisite con la registrazione nel sistema informativo dei contratti di trasferimento cui è obbligatorio allegare la certificazione, le informazioni rilevanti ai fini del procedimento di irrogazione delle sanzioni amministrative e le trasmette, in via telematica, allo stesso Ministero dello sviluppo economico.